제302회서울특별시의회(임시회)(폐회중)
도시계획관리위원회회의록
제1호
서울특별시의회사무처
일시 2021년 10월 22일(금) 오후 2시
장소 도시계획관리위원회 회의실
의사일정
1. 역세권 청년주택 등 공적임대주택 공급의 민간사업자 참여활성화 방안 마련을 위한 공청회 개최의 건
2. 역세권 청년주택 등 공적임대주택 공급의 민간사업자 참여활성화 방안 마련을 위한 공청회
심사된안건
1. 역세권 청년주택 등 공적임대주택 공급의 민간사업자 참여활성화 방안 마련을 위한 공청회 개최의 건
2. 역세권 청년주택 등 공적임대주택 공급의 민간사업자 참여활성화 방안 마련을 위한 공청회
(14시 07분 개의)
(의사봉 3타)
존경하는 선배ㆍ동료위원님 여러분, 바쁘신 일정에도 불구하고 금일 공청회 개최를 위해 적극 참여해 주신 데 대하여 감사의 말씀을 드립니다. 또한 바쁘신 중에도 오늘 공청회를 위해 참석해 주신 관계공무원 및 진술인 여러분께도 우리 위원회를 대표하여 깊은 감사의 말씀을 드립니다.
오늘 공청회는 서울의 주택 공급 및 주거문제를 해결하는 방안으로 민간사업자가 참여하는 공적임대주택 공급사업의 제도 및 실적을 비교 분석하고 관련 전문가로부터 충분한 의견을 듣고 사업 활성화 방안을 모색하기 위해 마련된 자리입니다. 아무쪼록 오늘 실시되는 공청회를 통해 공적임대주택의 활성화를 위한 다양한 정책방안과 대안이 마련될 수 있는 계기가 되기를 기대하겠습니다. 금일 공청회가 원만히 진행될 수 있도록 위원님과 참석하신 전문가 및 관계공무원 여러분들의 적극적인 협조를 당부드립니다.
1. 역세권 청년주택 등 공적임대주택 공급의 민간사업자 참여활성화 방안 마련을 위한 공청회 개최의 건
(14시 08분)
(의사봉 3타)
서울특별시의회 회의규칙 제59조에 따르면 위원회가 주관하는 공청회는 소관 위원회의 회의로 하며 위원회는 중요한 안건 또는 전문지식이 필요한 안건을 심사하기 위해 위원회의 의결로 공청회를 열고 이해관계자 또는 학식ㆍ경험이 있는 분들의 의견을 들을 수 있도록 하고 있습니다. 잠시 후 개최될 예정인 공청회에 대한 보다 자세한 사항은 배부해 드린 자료를 참고해 주시기 바랍니다.
그러면 사전 간담회에서 논의한 바와 같이 의사일정 제1항 역세권 청년주택 등 공적임대주택 공급의 민간사업자 참여활성화 방안 마련을 위한 공청회 개최의 건을 의결하고자 하는데 위원님 여러분, 이의 없습니까?
(「없습니다.」하는 위원 있음)
이의가 없으므로 가결되었음을 선포합니다.
(의사봉 3타)
2. 역세권 청년주택 등 공적임대주택 공급의 민간사업자 참여활성화 방안 마련을 위한 공청회
(14시 09분)
(의사봉 3타)
오늘 공청회 진행에 앞서 공청회에서 의견을 진술하실 분들을 소개하도록 하겠습니다. 진술인분들께서는 제자리에서 일어나서 가볍게 목례만 해 주시면 되겠습니다.
명지대학교 부동산학과 김준형 교수님 참석하셨습니다.
주택산업연구원 김덕례 실장님 참석하셨습니다.
주거중립성연구소 수처작주 최경호 소장님 참석하셨습니다.
㈜밸류퍼스트 김성현 대표님 참석하셨습니다.
㈜미래에셋 주용국 본부장님 참석하셨습니다.
국민대학교 행정대학원 박항준 교수님 참석하셨습니다.
다음으로 집행부 참석자를 소개하겠습니다.
이진형 주택공급기획관 참석하셨습니다.
하대근 주택공급과장 참석하셨습니다.
김장수 전략사업과장 참석하셨습니다.
오늘 공청회는 우선 공청회 관련 소관부서인 주택정책실로부터 공적임대주택 현황 등에 대한 보고 및 설명을 들은 후에 진술인들의 진술을 듣도록 하겠습니다. 진술이 끝난 후에는 위원님들의 질의와 진술인들의 답변을 듣는 시간을 갖도록 하겠습니다. 참고로 서울특별시의회 회의규칙 제59조 제3항에 따르면 진술인은 공청회 내용과 관련된 범위 안에서만 발언할 수 있다는 것을 미리 알려드립니다.
그러면 오늘 공청회 관련하여 주택정책실로부터 공적임대주택의 제도 현황 등에 대한 내용을 보고받도록 하겠습니다.
먼저 하대근 주택공급과장 나오셔서 6분 이내로 보고해 주시기 바랍니다.
서울시 역세권 청년주택 및 사회주택 추진현황 실적 보고를 드리겠습니다. 목차는 역세권 청년주택에 대한 제도현황과 공급계획 및 실적, 두 번째로 사회주택의 현황에 대해서 보고드리겠습니다.
역세권 청년주택은 대중교통 중심의 역세권에 2030세대의 주택 공급을 위해서 민간과 공공이 협력해서 공급하는 임대주택입니다. 기존 주택은 대형주택 중심 그리고 분양주택 중심으로 공급했다면 역세권 청년주택은 소형주택 중심의 임대주택을 공급하고 있습니다. 그래서 공공에서는 용도지역 상향과 용적률 및 높이를 완화하고 절차를 간소하는 공공지원을 하고 있고 민간은 용적률 완화에 대한 공공임대를 10~30% 기부채납을 받고 저렴한 임대주택을 공급하고 있습니다.
역세권 청년주택은 저희가 지하철, 국철, 경전철 등 역 승강장 기준으로 350m 이내에 입지하고 있고 2종과 3종 일반주거지역도 저희가 준주거와 상업지역으로 상향을 해 줌으로써 주택을 공급하고 있습니다.
청년주택의 입주자격은 만 19세부터 39세까지 무주택 청년, 신혼부부를 대상으로 하고 있고요. 여기에서 중요한 부분은 차량을 미소유하고 있고 반드시 미운행하는 자에 한해서 입주하고 있습니다.
임대료는 공공임대와 민간임대에 따라서 임대료를 이원화하고 있습니다. 그래서 공공임대주택은 용적률 완화 또는 용도지역 상향에 따른 기부채납 분은 저희가 주변시세의 30%로 공급하고 있고 SH가 선매입하는 부분은 50%를 책정하여 공급하고 있습니다. 민간임대주택은 특별공급은 주변시세의 85%, 일반공급은 주변시세의 95% 이하로 공급하고 있습니다.
사업추진 경위입니다. 역세권 청년주택은 2016년도에 청년주택 공급계획을 수립함으로써 시작을 했고요 같은 해 7월에 역세권 청년주택 지원 조례를 제정함으로써 저희가 명문화하였습니다. 그리고 통합심의위원회를 구성하고 도시계획위원회 및 도시건축공동위원회 수권분과위원회를 구성하여 추진하고 있습니다.
추진과정에서 2018년도에는 저희가 역세권 범위를 기존 250m에서 350m로 대상지를 확대하여 공급물량을 확대 추진하고 있고 2019년도에는 통합심의대상을 사업면적 5,000㎡에서 1,000㎡로 확대하고 용도지역 변경기준도 완화함으로써 저희가 사업기간 단축 및 사업을 촉진하여 추진하고 있습니다.
청년과 신혼부부의 주택을 공급하기 위해서 열심히 노력하는 과정에서 초기에 공공임대에 비해서 민간임대주택이 높다는 의견들이 있었고 또한 청년주택의 면적이 좁고 주거 편의성이 부족하다는 의견들이 있었습니다. 그리고 임대기간 이후에 분양 전환됐을 때 주차장 부족 부분에 대한 민원들이 있었습니다. 그래서 저희가 좀 더 많은 공공임대주택 확보를 위해서 2019년도에 SH 선매입을 도입하게 됐고 그다음에 임대료 부담을 낮춰주기 위해서 보증금의 50%를 무이자 지원하고 있습니다. 또한 주거면적도 기존 14㎡에서 2019년도에는 20㎡로 확대했고 빌트인도 의무화했습니다.
현재는 저희가 지역상생과 공공성을 확대하기 위해서 SH 선매입을 30% 의무화하여 추구하고 있고 주거면적도 현재는 실사용 25㎡로 더 확대하여 주거 편의성을 향상하였습니다. 또한 1,500㎡ 이하의 경우는 사전 검토를 자치구에 위임해서 구에서 의견이 충분히 반영될 수 있도록 하고 있고 주차장 기준도 초기보다는 강화하여 자주식 비율을 상향하여 추진하고 있습니다.
역세권 청년주택은 2022년까지 8만 호를 목표로 추진하고 있습니다. 그래서 연평균 1만 5,000 정도를 목표로 해서 추진하고 있고 현재는 저희가 사업인가가 완료되고 사업진행 중인 것까지 포함해서 191개 7만 3,000호 추진하고 있습니다. 이 중 사업인가 완료된 곳은 98곳 약 3만 1,000호 정도 됩니다. 현재까지 15개에서 5,700실이 입주를 하고 있고 연말까지 7개소에 1,661실이 더 추가돼서 8,300실이 입주가 될 것으로 예상됩니다.
다음 사회주택 추진현황에 대해서 보고드리도록 하겠습니다.
서울시 사회주택은 사회경제적 약자를 대상으로 주거 관련 사회적 경제 주체에서 공급되는 민간임대주택입니다. 서울시 조례에는 사회경제적 약자를 중위소득 60% 이하의 취약계층과 장애인, 고령자 등 주거약자로 하고 있고 또한 무주택자로 공공임대주택 입주자격이 있는 자로 하여 정의를 하고 있습니다. 또한 주거 관련 사회적 경제 주체는 비영리법인, 공익법인, 협동조합 등에 따라서 조례에서 정하고 있고 저희가 2016년도에 사회주택 활성화를 위해서 중소기업까지 확대하여 추진하고 있습니다.
다음 페이지입니다.
사회주택 추진경과입니다. 2015년도에 서울시 사회주택 활성화 지원 등에 관한 조례를 시행함으로써 추진하고 있고 이후에 빈집을 활용해서 리모델링하거나 토지임대부 하는 등 다양한 유형을 도입하여 현재 공급하고 있습니다. 2016년도에는 또한 사회주택을 지원하기 위한 종합지원센터를 개설하고 2017년도에는 시민분들이 사회주택에 대한 정보를 쉽게 제공받을 수 있도록 온라인 플랫폼을 구축하고 있고요. 또한 사업자의 금융지원체계를 마련하여 허그 보증으로 사업비의 90%까지 대출 지원받을 수 있도록 2017년 말에 체계를 마련했습니다. 그래서 2018년도에는 저희가 토지임대부 방식은 리츠를 설립하여서 사회주택리츠, 토지지원리츠를 설립해서 운영을 추진하고 있고요 2019년도에는 사회주택을 도입하였습니다.
서울시 사회주택의 특징은 공공이 지원하는 민간임대주택으로 공공인 SH와 리츠가 공공의 토지를 장기 임대하고 리모델링비나 공사비들을 보조하고 있고 민간에서는 주택 건설하고 운영함으로써 주거취약계층에게, 청년과 신혼부부에게 주택을 공급하고 있습니다. 공공지원에 따라서 저희가 공공성을 확보하고 있는데 특히 소득요건이 도시근로자가구의 월평균 소득 120% 이내 그리고 임대료는 주변시세의 80% 이내로 설정하도록 지금 되어 있습니다. 또한 사회주택의 특징은 다른 임대주택과 달리 공동체성을 추구하는데 그래서 커뮤니티 공간을 설치하고 입주민 간에 공동체 활성화 프로그램 운영 등을 하도록 하고 있습니다.
다음 페이지입니다.
사회주택의 주요유형입니다. 저희가 지금까지 8개 유형을 추진해 오고 있고 현재는 통합되거나 중단해서 4개 정도 운영되는데요 크게 보시면 토지임대부형으로 해서 SH공사나 리츠가 토지를 매입하고 사업자에게 저리로 임대하고 사업자는 신축하여 운영하는 유형이고요. 또한 다음은 사업자가 노후 주택이나 비주택을 리모델링해서 주택을 공급하는 방식입니다. 이 유형은 서울시가 리모델링비를 지원하거나 아니면 노후 비주택이나 노후 고시원을 저희가 매입해서 지원하고 있습니다.
사회주택리츠나 토지지원리츠는 토지임대부와 유사하게 리츠에서 사업주체가 제안하는 희망토지를 매입 후 임대하고 사업자는 주택을 신축해서 운영하는 유형입니다. 사회적 주택은 SH공사가 매입임대주택을 활용해서 주택을 소유하고 공급하고요 사업자가 이 부분을 운영ㆍ관리를 함으로써 사회주택을 공급하는 유형입니다.
다음 페이지입니다.
사회주택 공급실적입니다. 올해 저희 공급목표는 7,000호이고 2021년 9월 준공 기준으로 해서 현재 1,626호가 공급되고 있습니다. 토지지원리츠가 한 40호, 사회적 주택이 761, 리모델링 매입형이 47호, 빈집 활용이 44호입니다.
이상으로 청년주택과 사회주택에 대한 실적보고를 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.
다음은 김장수 전략사업과장 나오셔서 6분 이내로 보고를 해 주시기 바랍니다.
이어서 상생주택, 모아주택에 대해서 설명을 드리도록 하겠습니다. 상생주택은 여러 가지 이유로 현재 저이용되고 있는 민간소유 토지를 임차해서 SH공사와 같은 공공주체가 직접 건설형 임대주택을 공급하는 방식으로 새롭게 제안된 유형입니다. 이러한 상생주택 등과 같은 유형들을 포함해서 장기전세주택을 7만 호 공급하겠다는 것이 이번 공약에서 제시된 내용인데요 이를 통해서 장기전세주택 확대 공급을 위해서 기존의 제도를 보완해서 지속가능한 공급시스템을 구축하고 이런 상생형 같은 새로운 유형들을 도입해서 공급할 계획입니다.
먼저 장기전세주택 공급에 대한 필요성에 대해서 설명을 드리겠습니다. 전세매물이 계속 부족한 실정이고 전월세 가격이 계속 급등하고 있는 실정입니다. 이에 따라서 무주택 서민 중산층에 대한 부담이 계속 가중되고 있고요. 저금리와 주거상향에 대한 수요가 증가되고 있어서 전세시장 자체의 규모가 나날이 축소되고 있습니다. 이에 따라서 월세보다는 전세로 살고 있는 분들의 주거비 부담이 점점 늘어나고 있는 그런 실정입니다.
실제 서울시에서 공급되어 있는 공공임대주택의 재고는 약 36만 호 정도가 되는데요 이 36만 호 중에서 장기전세주택 즉 전세주택이 차지하는 비중은 나날이 줄어들고 있습니다. 현재 장기전세주택은 약 3만 3,000호 정도가 공급이 되어서 전체 공공임대주택 재고의 10% 정도 수준입니다.
이렇게 재고 분석을 통해서 저희가 앞으로 장기전세주택 공급방향을 설정했는데 당초 3~4인 가구뿐만 아니라 1~2인 가구 그리고 중산층뿐만 아니라 서민들 그리고 모든 연령층을 다 포함해서 다양한 계층의 주택수요를 아우를 수 있는 장기전세주택의 공급확대 계획을 수립하고자 합니다.
제도에 대한 추진경위를 말씀드리겠습니다. 장기전세주택 제도는 2007년도에 최초로 도입이 되어서 2009년도에 임대주택법에 법제화가 된 제도입니다. 그 이후로 2013년도부터는 우리 서울시의 공공임대주택 정책 변화에 따라서 소규모 임대주택이 많이 공급이 되었습니다. 이에 따라서 행복주택으로 전환해서 공급이 되어 왔고요. 그간 장기전세주택을 공급함에 따라서 전세시장에 상당히 긍정적인 효과를 가져왔습니다. 평균 거주기간은 한 7년 정도가 되고요. 이에 따라서 장기간 전세로 거주할 수 있는 그런 편익을 제공했고 무엇보다도 주택을 사는 것에서 사는 곳으로 인식 전환을 하는 데 큰 기여를 해왔습니다. 그리고 전세 제도의 특성상 자산을 축적해서 자가로 가기 위한 주거 사다리 역할을 또 수행했습니다.
이 장기전세주택은 지금 현재 공공주택법에 따라서 규정이 되어 있고요 주변시세의 80%로 최대 20년까지 거주할 수 있는 주택으로 공급을 하고 있습니다.
전체 3만 3,000호 장기전세주택을 공급해 왔는데 이 장기전세주택을 공급한 이후에 2013년도부터는 행복주택으로 전환해서 1만 9,000여 호 정도를 공급해 왔습니다. 이 장기전세주택이 공급된 유형들을 분석해 보면 현재 3만 3,000호 중에서 대부분 건설형으로 공급이 되었습니다. 2만 9,000호 모두가 택지개발 방식으로 공급이 되어 왔고요 매입형을 통해, 그러니까 민간이 공급한 주택은 한 4,000호 정도가 됩니다. 그래서 이 대규모 택지개발에 대한 공급이 줄어듦에 따라서 이런 매입형이나 새로운 유형의 장기전세주택이 필요한 실정입니다.
그래서 저희는 2026년까지 장기전세주택 7만 호를 공급하기 위해서 기존에 있는 제도를 계속해서 활성화해 나가고 민간과 협력하는 새로운 모델을 도입하려고 합니다. 이에 따라서 중앙정부에서 추진하고 있는 각종 주택공급 정책하고 그런 제도에 대한 개선을 통해서 7만 호 장기전세주택을 공급할 계획입니다.
먼저 기존 제도를 활성화시키기 위해서 기존 택지개발 방식이나 공공건설 방식을 계속 확대할 예정이고요. 그리고 저희가 운영하고 있는 각종 역세권 기준이라든지 정비사업에 대한 용적률 인센티브 기준 등을 개정해서 이를 통한 물량도 지속적으로 확대할 예정입니다.
새로운 상생형 모델은 공공토지에 대한 고갈, 그래서 더 다양한 토지 확보가 필요한 현실에 따라 도시계획적 규제를 완화하고 세제개선을 통해서 공공주택을 공급하려고 합니다. 그래서 임차방식, 그러니까 공약에서 제시되었던 임차방식뿐만 아니라 다양한 사업방식을 도입하고 민간공모나 제안을 통해서 도시계획 완화, 세제개편 등을 추진해서 새롭게 공급할 계획입니다.
그래서 중앙정부에서 현재 추진하고 있는 3080 주택공급대책과도 연계해서 공공임대주택을 장기전세주택으로 공급할 계획이고요. 이런 새로운 유형들을 확대해 나가기 위해서 필요한 세제개편도 지속적으로 중앙정부와 협의해 나갈 계획입니다. 또한 막대한 재원이 소요되는 공공임대주택 공급을 위해서 국비 지원도 추진을 하고 있습니다.
다음은 모아주택입니다.
모아주택은 저층주거지 내에서 소규모 공동개발에 인센티브를 지급해서 많이 모아오면 용적률을 더 준다는 취지에서 제안이 되었던 사업모델입니다. 특징으로는 일반 재개발같이 계획을 수립하지 않고 빠르게 추진할 수 있는 그런 장점이 있고요 이를 통해서 원하는 사람들끼리 모여서 소규모로 재건축을 한다는 취지로 제안이 된 사업입니다.
저층주거지 특징을 간단하게 살펴보겠습니다. 1970년대 이후에 저층주거지에서 주택공급을 활성화하기 위해서 다가구, 다세대, 도시형생활주택 같은 주택공급 제도들이 생겨왔습니다. 주택공급 측면에만 치중을 하다 보니까 공원과 주차장 같은 기반시설에 대해서는 배려가 부족했는데요 그래서 서울연구원의 연구결과에 따르면 슈퍼블록 내에서 녹지율은 한 3% 정도가 되는데 우리가 일반적으로 신도시를 계획할 때 한 14% 정도 계획하는 것에 비하면 턱없이 부족한 실정이고요. 주차장의 경우도 실제 이 슈퍼블록 내에 주차장을 확보한 건 한 200여 대, 그러니까 나머지 한 400여 대 정도가 주차장 없이 구역 내에 주택지를 점유하고 있는 그런 실정입니다.
이에 따라 2000년대 뉴타운 재개발과 같이 정비사업을 통해서 아파트 중심의 주거지를 정비해 왔는데 이러다 보니까 정비가 되지 않은 미정비 지역은 여전히 심각한 문제로 남아있고 그 외의 지역은 대규모 아파트로 정비되는 이런 문제점들이 있어 왔습니다. 이에 따라서 이런 대규모 정비의 문제점과 미정비된 지역을 해소하기 위해서 소규모주택정비사업 제도가 도입이 되었지만 지금까지 실적이 그리 많지는 않은 실정입니다. 그 이유가 건물단위 개발 그리고 필로티 주차 등으로 하다 보니까 디자인 측면에서도 상당히 미흡하고 실제로 가로환경의 정비에도 많은 저해가 되었던 그런 상황이고요.
이에 따라서 저희가 서울형 정비모델을 통해서 저층주거지를 활성화시키고 정비하고자 계획을 하였습니다. 그래서 합필이나 그리고 사업성도 확보해 줄 수 있도록 하고 사업절차도 간소화하고 사업비용도 지원해서 저층주거지의 정비를 활성화하고자 합니다.
그래서 이 모아주택은 민간주도로 저희 공공지원을 통해서 과밀화된 저층주거지를 개선하고자 하는 서울형 주택정책이라고 저희가 정의를 했습니다. 그래서 저희는 다양한 행정 그리고 금융지원책을 마련할 계획입니다. 먼저 계획단계에서 집중적으로 사업성 분석이라든지 사업을 할 수 있도록 설명회라든지 주민들이 자체적으로 사업을 할 수 있는 지원에 집중을 할 계획이고요. 사업이 시작된 이후에는 각종 심의나 절차들을 신속하게 진행해서 일반적인 재정비사업에 비해서 확실하게 빠른 속도로 주택을 공급할 수 있도록 할 계획입니다. 그리고 사업비에 대해서는 현재 허그(HUG)에서 하고 있는 융자사업하고 연계를 해서 추가로 저희 서울시에서 초기에 사업비를 지원할 수 있는 방안을 마련하고 있고요. 그 외에 계획수립비라든지 이런 초기단계의 계획수립비는 직접 지원할 계획을 가지고 있습니다.
그래서 간단하게 모아주택과 상생주택을 비교해 봤습니다. 그래서 모아주택은 소규모주택정비사업의 툴을 이용해서 저층주거지의 주거환경 개선과 주택공급을 확대하기 위해서 제안한 내용이 되겠고요. 이를 통해서 공급되는 주택은 조합원들이 소유하는 분양주택 그리고 10% 이상은 공공에서 운영하는 공공임대주택으로 공급이 되겠습니다. 상생주택은 장기전세주택의 한 유형이 되겠고요. 기존 제도를 활용하는 방식과 민간과 같이 협력해서 장기전세주택을 공급하는 방안이 되겠습니다. 그래서 이 장기전세주택은 저희가 모두 공공임대주택으로 활용을 할 계획입니다.
이상 보고를 마치겠습니다.
그러면 이어서 진술인들의 진술을 듣도록 하겠습니다. 효율적인 공청회 진행을 위하여 진술인께서는 10분 이내로 진술해 주시면 감사하겠습니다.
먼저 김준형 교수님 나오셔서 진술해 주시기 바랍니다.
시계가 어디 있나요? 10분이……. 이야기를 해주십시오, 1분 정도 남으면.
진술이라는 자리는 처음이라서 제가 어떻게 분위기 잘 맞게 하는지 모르겠습니다. 최선을 다해 보도록 하겠습니다.
공적임대주택에 대한 내용이어서 이 주제에 대해서 그리고 서울시의 최근 흐름에 대해서 할 이야기들이 뭐가 있을까, 10분 내로 어떤 이야기를 전할까 그런 차원에서 내용을 정리해 봤습니다.
먼저 말씀을 드리고 싶은 것은 서울 전체 차원에서 지금 부담가능주택이 매우 필요하다는 말씀을 먼저 꼭 드리고 싶습니다. 지금 서울 무주택 임차가구의 소득과 자산을 가지고 분석을 해본 결과 다른 데 report 되지 않고 제가 한번 분석을 해본 건데요 최근에 나온 2020년 주거실태조사 자료를 가지고 분석을 해본 결과 서울의 중위매매가격을 부담할 수 없는 무주택 임차가구가 무려 96~97%입니다. 그리고 서울의 중위전세가격을 부담할 수 없는 무주택 임차가구의 비중이 79~87%입니다.
저희 논의가 여기서 시작되어야 되지 않을까 생각이 됩니다. 지금 저희가 생각하는 것 이상으로 주거의 부담이 심각한 수준이고요. 이 주거비 부담이 결국은 서울시민들에게 여러 가지 문제를 야기하고 있습니다. 구체적으로 설명할 필요는 없지요.
그래서 무엇보다도 강조를 하고 싶은 것은 신속하게 속도전이 필요한 부분입니다. 그냥 마냥 기다리면 이 주거비 부담에 대한 부정적인 결과들이 계속 누적될 것이기 때문에 부담가능주택을 어떻게 하면 서울시에서 적극적으로 공급이 될까 이에 대한 고민이 필요하지 않을까 생각이 들고요.
그래서 부담가능주택의 공급주체에 대한 확대 논의가 필요하다고 말씀을 드리고 싶습니다. 저희가 SH의 지원을 받아서 최근에 주택학회가 연구용역을 하나 진행했는데요 대기자명부를 도입하게 되면 지금 공공임대주택 입주대상가구가 중위가구소득의 150%까지 확대가 됩니다.
그러면 서울시의 무주택 임차가구 중에서 중위가구소득 기준을 충족하면서 공공임대주택에 입주를 희망하는 가구가 현재까지 최근 3년, 5년 정도 SH 내지 서울시에서 신규로 공급되는 물량을 고려했을 때 대기자명부에 등록된 리스트가 언제쯤 다 소진이 되겠는가에 대한 시뮬레이션을 해 본 결과입니다. 2057년에서 2059년에 소진이 됩니다. 서울시에서 함부로 대기자명부 도입을 이야기하기 어려운 이유가 여기에 있고요 함부로 대기자명부 등록을 했다가는 30년 이상 기다리라는 이야기가 될 수 있습니다. 저 30년이라는 수치가 저희 머릿속에 있어야 되고요 저 30년의 기간을 어떻게 줄여야 될까, 공공만으로 할 수 없다는 거지요. 공공 외의 다양한 주체들이 참여되어야 됩니다. 그래서 저는 사회주택, 역세권 청년주택, 상생주택 이런 시도들은 매우 긍정적이고 앞으로 더욱 더 활기차게 논의가 되어야 될 사항으로 생각이 됩니다.
자료집에는 없고 제가 하나 추가를 시킨 것이 이 그림인데요 여기 그림에서 왼쪽부터 보시면 짙은 보라색이 있고 그다음에 옅은 보라색이 있는데 짙은 보라색은 중앙정부가, 지금 OECD 국가들 중에서 임대주택을 누가 공급하느냐에 대한 그림입니다. 일부 국가들은 중앙정부가 주도하고 있고 또 일부 국가들은 지방정부가 주도하고 있습니다만 오른편에 있는 국가들 경우에는 중앙정부, 지방정부도 아닌 다양한 주체들이 부담가능주택을 그 나라들에서 공급하고 있습니다. 공공 이외의 주체도 얼마든지 부담가능주택을 공급할 수 있다, 여기에서 저희가 힌트를 잡아야 되지 않을까 생각이 됩니다.
과연 그게 누구냐, 오스트리아, 핀란드, 프랑스, 네덜란드, 영국 등은 비영리 제한적 영리기관입니다. 그리고 미국은 영리 민간기관입니다. 이들도 모두 부담가능주택을 공급할 수 있다는 사고의 전환이 저희가 이 문제를 해결하는 데 가장 필요한 부분이 아닐까 생각이 됩니다.
최근에 서울시에서 나온 사회주택에 대한 문제제기에 대해서 말씀을 드리고 싶습니다. 여러 가지 검토를 할 수도 있고 뒤에도 아마 그런 이슈가 죽 나오겠지만 목표로 한 계획보다 충분히 공급되지 않고 있다, 공급을 하면 될 이슈입니다. 그리고 사업을 중단해서 세입자가 임대보증금을 돌려받지 못했다, 유사사례가 재발하지 않도록 보증보험 관련 규정을 강화할 필요가 있습니다. 부실ㆍ부정 등의 사회주택 관련 사회적 경제 주체들을 퇴출하겠다, 저는 부실ㆍ부정의 문제가 있는 기관들은 당연히 엄단할 필요가 있다고 생각이 되지만 부담가능주택 공급을 위해서 이와 같은 비영리기관들의 중요성은 국제적으로도 널리 인정이 되고 있는 상황에서 일부 부실ㆍ부정을 가지고 주체에 대한 권한을 약화시킬 필요는 없다고 생각이 됩니다.
지속가능한 사회주택 사업 모델의 정착을 위해서 SH가 동 사업을 직접 실행하는 방향을 검토하겠다고 되어 있는데 이 방향은 잘못된 방향인 것 같습니다. SH는 기존 역할을 충실히 하는 것도 매우 중요하고 지금 현재 사회주택에 대한 논의는 이 주체를 다양화하는 데 있습니다. 그런데 사회주택 사업을 다시 SH가 가져가서 공공의 영역으로 편입시키겠다는 것은 지금 현재 논의에 있어서 조금 어긋난 부분이라 생각됩니다.
사회주택 논의로 다시 들어가겠습니다. 전체적인 공적임대주택 논의를 많이 하면 할수록 좋은데 지금 아무래도 사회주택 이슈가 있다 보니까 사회주택 주제로 좁혀서 말씀을 드리겠습니다.
무엇이 사회주택이냐 하면 시장가격 이하로 제공이 되고요 그래서 시장 매커니즘이 아닌 다른 규칙에 의해서 배분되는 주택으로 일반적으로 저희는 정의를 합니다. 저희가 이야기하는 공공임대주택도 학술적으로 보면 사회주택에 다 포함되어 있습니다. 사회주택을 규정하는 성격은 다시 말씀드리지만 사업자의 성격이 아닙니다. 주택의 공급, 가격, 배분 방식에 의해서 사회주택이 정의가 됩니다. 이 점에서 볼 때 현재 서울시의 사회주택은 너무 협소하게 정의가 되어 있는 것 같습니다. 물론 최근에 법률 개정을 해서 중소기업까지 참여를 한 것으로 되어 있다고 말씀하셨지만 아직까지도 지금 현재 사회주택의 공급주체는 시민단체 중심의 비영리기관들 중심이 많은 것 같고요.
저는 이 주체에 대한 영역을 저희가 넓히는 차원, 얼마든지 민간도 사회주택 사업을 할 수 있다는 데까지 확대하는 형태의 재구조화가 필요하다고 생각이 됩니다. 비영리에 대한 독점 구조가 아니라, 지금도 독점은 아니지만 다른 어떤 주체들도 이와 같은 의지만 있다면 들어와서 이 사업을 할 수 있다는 구조를 만들어 주는 게 필요하다고 생각이 됩니다.
조건이 있습니다. 사회주택의 가격이 지금 서울시민에게 필요한 부담가능한 가격대로 공급되어야 됩니다. 그리고 서울시에서 아까 말씀드린 무주택 임차가구, 지금 전세가격을 감당할 수 없는 70~80% 되는 그런 가구에 공급이 되도록 주거서비스가 제공되어야 됩니다. 지금 현재 이와 같은 지원이 이루어지고 있습니까? 이 부분에서 저는 이의제기를 하고 싶고요. 사회주택에 대해서도 역시 기존에 물량을 늘리는 형태의 공급방식만 늘리고 있지 않나 서울시에 여쭤보고 싶습니다.
일단 첫 번째 말씀드리고 싶은 것은 지원이 정확하게 설계가 될 필요가 있다고 생각합니다. 너무 많은 지원도 안 되고 너무 적은 지원도 안 됩니다. 충분히 딱 적당한 정도의 지원이 과연 현재 이루어지고 있는가에 대해서 현재 우리가 그런 시스템을 구축하고 있는가에 대한 질문을 던지고 싶고요. 지금 현재 조례에서는 그와 같은 내용들을 사회적 편익의 원칙이라고 해서 사실은 되게 학술적인 부분으로 보이는 그런 조례까지도 지금 사회주택 조례에 담겨 있습니다. 그렇지만 저 시스템은 지금 현재 구동을 하고 있는지 여쭤보고 싶습니다.
두 번째로 말씀을 드리고 싶은 것은 저와 같은 기본조건이 충족되는지 지원의 과부족을 논의할 정도로 지금 현재 사회주택 운영기관들이 사회주택 운영과 관련된 정보들을 서울시가 제공하는가 여부입니다. 공공이 담당해도 그 정보가 공개되고 유통되기가 어려운데 공공이 아닌 비공공의 영역에서 공적인 일을 하겠다고 할 때 그 전제조건은 얼마나 공공성이 담보되고 있는가에 대한 실시간 모니터링이 이루어져야 된다고 생각합니다. 그에 대한 효과가 충분하게 검토되지 않으면 그 지원 자체의 의미가 없어지는 것으로 생각되고요. 그런 점에서 지금 봤을 때 사회주택 플랫폼에 나와 있는 여러 고시된 정보들 그다음에 사회주택종합지원센터에서 지금 하고 있는 평가 모니터링, 제가 평가 모니터링을 어저께 받아서 여기 테이블에 넣었습니다.
현재 이와 같은 형태의 평가를 작년부터 시작하고 앞으로 몇 년 하겠다는 계획을 하고 있는데, 잘 모르겠습니다. 제가 세부 모니터링한 결과를 보여달라고 했는데 끝까지 안 보여주시던데 과연 그와 같은 것으로 사회주택이 현재 서울시의 충분한 주거대안으로 기능하고 있는지 아닌지에 대해서 점검이 제대로 이루어지고 있는지는 반드시 필요할 것이라고 생각되고요. 만약 그것을 안 했을 때 그렇게 가야 된다고 서울시의 역할을 강화해야 될 것이 그와 같은 기준을 가지고 지금 역할을 안 하고 있다고 모니터링 시스템이 없는 상황에서 저희가 사회주택 관련 사업자들을 뭐라고 탓하기는 어렵지 않을까 생각됩니다.
제안해 드리고 싶은 것은 사회주택 내지 공적임대주택도 마찬가지입니다. 저희가 공공에 대한 의무를 민간한테 계속 위임을 하고 민간을 통해서 계속 이 역할을 강조를 하려고 한다면 기본적으로 그 기관이 하는, 그 사업자가 하는 자료의 정기적 공시는 원칙이 되어야 된다고 생각이 됩니다. 그렇기 때문에 공적기금이 공적재원이 지원되는 거고 그렇지 않으면 지원을 받지 못한다는 것이 기본적인 원칙이 되어야 될 것 같고요. 그런 점에서 사회주택 사업을 하는 사람들은 어떠한 기관이든 사회주택 플랫폼 등에 주요한 정보를 담아서 공시할 필요가 있다고 생각됩니다.
과연 지금 사회주택 사업자가 공급하는 주택이 대상가구에 있어서 충분히 부담가능한 주택을 공급하고 있는 건지, 서울시 내에 있어서, 80%라는 조건에 결코 넘어가서는 안 될 것 같습니다. 80%가 결코 부담가능한 수준이 아니고 사회주택, 물론 사업자 입장에서 80%도 상당히 저렴한 수준이기는 하지만 지원받는 것에 비해서 더 낮출 수 있는 여지가 있으면 더 낮추는 것이 맞다고 생각됩니다.
그리고 주택의 대상가구를 선정하는 방식이 지금 현재 투명하고 합리적인지에 대한 것도 매우 필요하다고 생각됩니다. 공적역할이고 저 공적역할을 한다면 입주자에 대한 선정 역시도 어떤 공적인 기준을 충분히 준수해야 되는데 과연 그것들을 잘 하고 있는가 역시 점검이 되어야 될 거라고 생각됩니다. 그렇게 한 다음에 사회주택에 대해서 지원의 타당성이 엄밀히 평가되고 그 결과도 공개될 필요가 있다고 생각됩니다.
지금 제가 자료요청을 하면서 계속 들리는 장애물이 사회주택 사업자의 경영상 비밀로 인해서 감춰야 되는 정보가 있다 그런 말씀을 제가 많이 들었는데 조례에도 그런 내용이 있습니다만 공공의 역할을 수행하는 대가로서 공적지원이 이루어지기 때문에 공공의 역할을 충분히 수행하고 있는지에 대한 정보는 저희가 마땅히 요구할 권한이 있다고 생각합니다.
해외사례도 지금 관련된 연구를 서울시와 의회에서도 하고 있지만 해외 다 공개하고 있습니다. 그렇게 다 점검하고 있습니다. 이렇게 이슈가 돼서 작년에 처음으로 조사하는 것은 제가 볼 때는 바람직하지 않은 것 같고요 매년 정기적 조사, 당연한 공시의무가 가해져야 되고요.
사회주택종합지원센터라고 SH에 만들어 놓은 것으로 알고 있습니다. 그 핵심역할을 이 평가보고서 작성으로 규정을 하고 그 평가 결과는 기본적으로 공개하고 그 평가 결과를 가지고 향후 사회주택 사업자에 대한 지원, 재선정 등에 활용하는 구도가 어떤 구도로 가더라도 이런 사업에 있어서는 필요하다고 생각됩니다.
여기까지 해서 말씀 마치겠습니다. 감사합니다.
다음 김덕례 실장님 나오셔서 진술해 주시기 바랍니다.
저는 자료집을 가지고 말씀을 드리겠습니다. 이 자리가 공적임대주택 공급을 하는데 민간사업자 참여를 활성화시키자는 이야기인 것 같습니다. 먼저 질문을 하고 싶습니다. 왜 공적임대주택을 짓는데 민간사업자를 참여시켜야만 하는가, 우리 사회가 계속 그것을 요구하고 있는데 그렇다고 하면 공적임대주택에 민간사업자라고 하는 그룹들이 참여할 수 있는 환경을 만들어 주고 있는가 하는 것에 대해서 근원적인 질문을 던지고 시작을 하겠습니다.
우리나라 임대주택은 오랜 역사를 가지고 있고 그 물량만 하더라도 역대급입니다. 우리나라 전 세계에서도 10위 안에 물량을 굉장히 많이 가지고 있습니다. 그것을 배제한 상태에서 임대주택을 논하는 것이 저는 과연 적정한가 하는 의구심을 가지고 있고요. 서울시는 우리나라에 있는 주택문제의 종합판이라고 생각합니다. 전 세계에 없는 주거문제도 서울시가 안고 있고 지방이라든가 다른 도시에서 갖고 있지 않는 주거문제를 서울시는 복합적으로 가지고 있습니다. 그렇다고 하면 서울시의 주택에 대한 고민은 굉장히 입체적이고 복합적으로 해야지만 된다고 봅니다. 그러한 틀 속에서 공적임대주택을 검토해 내지 않으면 사실 서울시가 갖고 있는 주거문제는 해결하기 묘연하다고 생각을 합니다.
서울에 굉장히 많은 모델들이 있습니다. 이건 비단 서울시뿐만 아니고 국토부도 마찬가지이고 너무 많습니다. 누구를 위한 모델인지 생각해 봐주셨으면 좋겠습니다. 소비자 입장에서 누가 공급하는지는 중요하지도 않습니다. LH가 공급하든 SH가 공급하든 대기업이 하든 소기업이 하든 그게 무슨 상관이 있겠습니까? 나에게 맞는 주택을 주면 되는 겁니다. 전향적인 관점의 전환을 조금 해 주셨으면 좋겠고요.
오늘 주어진 관점에 대해서 말씀을 드리겠습니다. 여기서 얘기하는 민간사업자가 누구일까요? 저는 잘 모르겠습니다. 도대체 어떤 민간사업자를 얘기하기에 민간사업자를 참여시킬 수 있는 방안을 논의하는 자리인가, 민간사업자의 스펙트럼이 굉장히 넓습니다. 한때는 주택을 짓는 건설사는 토건족이라고 매도를 합니다. 그들이 민간사업자입니다.
그러면 도대체 여기서 얘기하는 공적임대주택에 참여시키고 싶은 민간사업자가 누구인지에 대한 정의가 먼저 있어야 되지 않을까 하는 생각이 듭니다. 그것이 선행이 되고 나서, 그 민간사업자들이 왜 공적임대주택에 그렇게 같이 하자고 얘기를 했는데 못 하고 있는지에 대한 원인진단이 없습니다. 그것을 해야 할 것 같습니다. 그러고 나서 참여방안을 찾아줘야 되는 게 아닌가 하는 생각이 드는데 제가 아무리 생각을 해 봐도 우리나라에서 민간사업자의 생각과 우리가 계속 벤치마킹하고 있는 다른 나라 민간사업자의 범위가 다른 것 같습니다. 특히 북유럽 그리고 복지국가라고 얘기하는 영국, 프랑스부터 시작해서 스웨덴, 핀란드, 네덜란드 이런 데에서 얘기하는 민간사업자하고 우리 사회에서의 민간사업자는 결이 다릅니다.
도대체 누구를 얘기하는 것인지에 대해서 따라야 되고, 우리는 지금까지 주택을 정부 LH 아니면 지방공사 그리고 일반 건설사들이 해 왔습니다. 이런 나라와 그리고 지자체 중심의 공급을 하거나 아니면 비영리재단, 영국 같은 경우는 교회에서도 하지 않습니까? 이렇게 공급을 해 온 나라와 기본적인 공급구조가 다른데 우리는 왜 똑같은 잣대로 비교하고 있는지 조금 살펴봐야 될 것 같고 우리는 그동안 중앙주도식 공급을 해 왔고 이것은 세계 어느 나라에서도 찾아볼 수 없는 독특한 구조입니다. 이런 구조 속에서 앞으로 뭘 더 해야 될지를 찾아내는 게 맞을 것 같고요. 우리나라 임차시장 구조를 보고, 서울시의 시장구조를 보고 어떤 사업자가 공급해야 되는 것이 맞는지, 효과적인지에 대한 이야기를 했으면 좋겠습니다.
우리 자가가구가 58%지만 서울은 50%도 되지 않습니다. 그리고 나머지 임차가구들이 어디에 살고 있는가를 보고 그들을 위한 주거를 공급할 수 있는 주체를 그다음에 고민해야 될 것 같습니다. 그리고 우리나라 임차거주가구 중에서 등록임대에 살고 있는 사람보다 비등록임대에 살고 있는 사람들을 위해서 어떻게 해 줄 것인지에 대한 진단을 해야지만 누가 공급하는 게 좋을지 그렇게 답이 나올 것 같습니다.
저는 서울시에서 계속, 중앙정부도 그러는데 민간사업자 참여 활성화하자, 실적이 안 나올 때마다 얘기를 합니다. 민간사업자 누구를 참여시키고 싶은 것인지 먼저 합의를 해 주셨으면 좋겠고 제가 알고 있는 민간사업자의 범위는 굉장히 포괄적입니다. 물론 사회주택을 하는 사회적 경제 조직도 있지만 실질적으로 우리나라에서 했던 LH 이런 부분들도 가능할 수 있을 뿐만 아니라 일반, 중견, 중소, 영세기업들도 많고 건설사들도 다 민간사업자입니다. 적정한 수익이 보장이 안 되기 때문에 나올 수가 없는 겁니다. 물론 그 기업의 성격에 따라서 좀 더 공익성을 추구하면 그것들에 대한 수익을 낮게 요구하겠지만 수익을 많이 요구하는 경우에는 수익을 많이 요구하게 됩니다.
그래서 이런 것들에 대해서 어디까지 용인해 줄 수 있는가에 대한 것과 인허가 리스크가 너무 깁니다. 시작을 해서 사업을 하다가도 중간에 인허가 리스크 때문에 멈추는 경우가 너무 많고, 이러한 것들을 유연하게 해 줘야 되고 주택사업을 하다 보면 국토부만의 문제가 아닙니다. 환경부, 교육부부터 시작해서 유관부처에서 브레이크 걸리는 경우가 굉장히 많습니다. 이러한 것들에 대한 비용이 가중될 때 줄여주거나 아니면 이런 리스크를 인허가 과정에서 테이킹을 해주든가, 그리고 각종 민원을 민간사업자에게 다 대응하라고 이야기를 합니다. 그리고 인허가 주무부처에서는 민원을 다 해결해서 와야지만 해주겠다고 이야기를 합니다. 이런 상황에서 어떻게 민간사업자가 자기 개인사업도 아닌데 공적임대주택에 들어가서 적극적으로 할 수 있겠습니까?
사업과정에서 발생하는 리스크를 진단해 주고 그것을 최소화시켜 주는 것이 필요할 거라는 생각이 들고, 불확실성이 너무 큽니다. 이것 과거에 잘 준비해서 이제 할 만하니까 제도가 바뀌어서 다른 것 해서 오라고 이야기하는 이런 잦은 제도의 변경은 민간사업자가 들어가기가 어렵지요.
그리고 민간이 들어갔을 때 조금만 이익이 나면, 정말 노력해서 수익이 조금 더 올라가면 특혜시비가 나옵니다. 우리가 사회적으로 가지고 있는 이런 잘못된 관행들은 조금 정상적으로 바꿔주고 그리고 민간사업자에게 파트너로서 역할이 주어지는 게 맞지 않을까 하는 생각이 듭니다. 저는 어떠한 형태의 민간사업자일지라도 적어도 수익성에 대한 것들은 인정해 주고 거기에 지속성을 담보해 주고 예측할 수 있게끔 미래의 불확실성을 제거해 주고 그리고 민간사업자가 하는 사업에 대한 가치를 인정해 주셔야 공적임대가 됐든 아니면 민간임대가 됐든 참여할 것이라고 봅니다.
그래서 제가 몇 가지를 제안했는데 키워드 중심으로 제안을 드리겠습니다. 사업보장제를 해 주셨으면 좋겠습니다. 공익성이 좀 크다면 그 사업이 완료될 수 있게는 해 주셔야 될 필요가 있고 민간기업은 치열하게 고민을 해야 됩니다. 그래서 원가를 낮추고 좋은 품질을 제공할 수 있는 고민을 해야 되는데 창의력을 보장해 주지 않고 비용을 인정해 주지 않습니다. 창의력을 반드시 보장해 주셔야 되고 적절한이라는 말이 모호해서 별로 좋아하지는 않지만 수익성을 인정하고 보장해 주는 사회시스템, 자금조달 지원해 줘야 되는 부분들이 있고요.
그리고 우리가 재정기금 이외에 다양한 금융을 연계할 수 있는 환경으로 변해야 될 것 같습니다. 이런 부분들이 굉장히 취약하기 때문에 사실 기금이 안 된다고 하면 아무것도 할 수 없는 한계에 있지요. 원가절감이 될 수 있게끔 도와주셔야 되고 거기에는 시간비용도 있습니다, 금융비용도 있고. 인센티브를 줘서 공과들이 확산될 수 있게 되어야 되는데 그게 안 되고, 저는 서울시의 사회주택이 이렇게 협의적으로 해석해서는 안 된다고 봅니다. 공공임대 우리가 너무나 잘하고 있고 자랑스러운 공공임대를 다 포함해서 포괄적인 차원에서 사람들 입장에서 다시 재해석해야 되고 민간을 참여시키겠다고 하는 목적이 있으면 반드시 시장의 기능들도 균형을 맞추셔야 합니다.
우리나라의 공공과 민간의 파트너십은 불가능하다는 생각이 요즈음에 너무 많이 듭니다. 영국식 관민 파트너십 우리나라에는 어려울 것 같습니다. 공공과 민간의 역할을 정확히 나눠서 해 주는 게 맞을 것 같고, 사업자들이 영세할수록 정보에 취약합니다. 그렇다면 그 정보를 얻을 수 있게끔 해 주는 사업정보 플랫폼 같은 것들을 공개해 줘서 정보취득으로 인한 비용이라도 줄일 수 있게 해 주시면 좋지 않을까 하는 생각이 들고, 마지막으로 임대주택을 많이 공급하려면 표준건축비가 현실화되지 않으면 불가능합니다. 굉장히 낮게 되어 있는 표준건축비라도 현실화시켜주는 것이 바람직할 것 같습니다.
이상입니다.
다음은 최경호 소장님 진술해 주시기 바랍니다.
공적으로 듣는 자리라는 공적 공청회에 불러주셔서 무척 영광으로 생각하고요. 처음에는 병 주고 약 주고 한다는 느낌도 들었습니다만 서울시민을 대표해서 이런 자리를 마련해 주신 분들 앞에서 시민의 한 사람으로서 느낀 이야기를 기쁜 마음으로 말씀드려야 되겠다고 마음을 고쳐먹고 자리에 나왔습니다.
제가 먼저 제목 공적임대주택이라는 내용의 원고를 보고 무척 반가웠습니다. 민간이 참여해서 공적인 목표를 실현한다는 게 공적임대주택의 개념이자 취지이고 기존의 공공임대와 달리 민간의 참여를 애초부터 전제를 한 것이 공적임대주택이라고 알고 있어서요 서울시정이 그쪽을 놓치지 않고 있구나 하는 점에서 안도의 한숨을 내쉬었고요.
자료를 보시면 35페이지에 공적임대주택의 의의가 뭔가 하고 제가 아주 옛날까지는 되돌아가지 못하고 최근의 사례들을 보면 박근혜 정부의 뉴스테이 정책 거기에서 벌써 대규모는 대기업과 함께 하지만 중소규모 민간임대 공급은 협동조합이나 사회적 경제조직을 활용해서 도심 내에 공급을 하겠다는 문제의식이 이미 있었던 것을 발견했습니다. 문재인 정부에 들어와서는 주거복지로드맵에서 유럽의 Social Rental Housing을 참고하겠다는 얘기부터 시작해서 사회주택이라든가 허브, 리츠 얘기 등이 있었습니다.
다음 페이지에 서울시 사회주택이 등장한 이후에는 공공지원 민간임대로 이름이 바뀐 구 뉴스테이보다 높은 공공성 기준에 따라 앞서 두 분 과장님께서 잘 발표해주셨는데 진행을 하고 있었고요. 최근 들어서는 사회주택 사업자뿐만 아니라 시장 전반에 걸쳐 적용되는 입주자 보증금 반환 보증보험 제도가 도입되었는데 이 사업의 특성상 토지지분이 없는 사업자에게 매우 불리한 구조라서 패러다임을 극복한 새로운 상품을 만들고 제도개선을 해야 되는 것이 추가되었습니다.
자세한 내용은 앞서 두 진술인께서 너무 잘 말씀해 주셔서 제 어깨가 많이 가벼워졌는데요. 이렇게 되돌아보면 어떤 비영리민간 혹은 제3섹터가 공적주택 영역에도 참여하는 것은 특정 정치인 한두 명의 아이디어나 특정 정파에 소속된 사람들의 이해관계에 근거한 것이 아니라 거역할 수 없는 시대적 흐름이라는 생각을 하고 있습니다.
사회주택 얘기는 자세히 설명 안 드려도 될 것 같고 크게 두 가지로 저는 나눌 수 있을 것 같습니다. 건물하고 토지를 다 소유하느냐 아니면 건물하고 토지의 소유가 나누어지느냐 하고 그리고 토지를 누가 가져갔느냐가 중요한 특징이 되겠습니다.
기존 공공주택과의 차이점을 보면 주로 아파트단지로 지어지는 공공임대주택과 달리 사회주택 같은 경우나 이런 경우들은 저층주거지 같은 데 지어진다 그러는데 이것은 하다 보니까 그렇게 된 것이지 본질적인 차이라고 보기는 좀 어려울 것 같고요. 그러나 다양한 방식의 금융구조를 만들어내고 공급주체와 운영주체를 일치시켜서 기존의 매입임대주택이 공실률이나 하자 등이 많이 발생하던 것에 비해서 운영의 책임성을 부여하고 커뮤니티 관리 및 수요맞춤형 재정집행 효율성을 실현하는 데 있어서는 기존 공공임대주택에 좋은 자극이 되고 있는 점이라고 생각됩니다.
특히 최근 뉴스에 난 것을 보면 뉴스테이 사업이 상당한 초과이익을 가져가거나 했다는 얘기가 있는데요 그런 것을 비교하면 토지가치 상승이 공공에게 귀속되는 등 사회주택은 훨씬 더 높은 수준의 공공성을 실현하고 있는데 지원은 그에 비례하지 않고 있다는 생각입니다. 성과는 공실률이 낮고 주거만족도가 높고 특히 인구이동을 하거나 나중에 자가소유를 염두에 둔 상황에서 지속거주의향은 좀 낮을지 몰라도 타인추천의향이 높이 나타나 있다는 점, 건축상도 수상했다는 점의 성과가 있습니다.
다음 페이지 보시면 해외사례에서 한 가지만 저는 시간관계상 강조를 드리자면 네덜란드는 주로 사회적기업형 중심의 임대사업형 중심이고 스웨덴은 협동조합형으로서 입주자가 협동조합을 통해서 간접 소유하는 방식 중심이고 오스트리아나 덴마크는 그 모든 유형이 골고루 섞여 있는데 최근에 스웨덴에서 협동조합은 1인 1표로서 내부 민주주의는 잘할 수 있을지 모르나 투자를 유치하거나 탄력적인 공급을 하는 데 어려움을 겪으면서 주택가격이 폭등하거나 폭동 같은 경우도 일어나는 등 한 가지 유형으로만 간 사례는 외부 충격이나 이런 변화에 취약하다, 공급주체가 아주 다양하게 있는 것이 좋겠다는 교훈을 얻을 수 있을 것 같습니다.
네덜란드도 그래서 1901년 주택법을 처음 만들 때는 사회적 기업형 중심으로 임대사업형 중심으로 갔다가 최근에는 입주자들의 목소리를 훨씬 더 많이 반영하도록 해라 해서 기존의 사회주택사업자가 토지를 소유하고 입주자공동체가 건물을 소유하는 그런 방식의 토지임대부도 최근 도입하고 있다고 합니다. 우리는 후발주자로서 여기에서 교훈을 많이 얻을 수 있을 것 같고요.
그래서 앞으로 어떻게 하면 활성화가 될 수 있겠느냐 미래지향적 논의지점을 생각해 보면 이런 협동조합 같은 것을 지원할 경우에 그 조합원만 혜택을 보는 것 아니냐 하는 점에 있어서 가장 쉬운 해법은 물량이 많아지면 너도 나도 자전거동호회도 퀵보드동호회도 다 주택을 만들 수 있겠지만 물량이 많아지기 전까지는 이것을 어떻게 재정투입의 형평성과 조화를 이룰 것이냐 하는 점이 있을 것 같습니다.
그리고 특히 한국은 전세라는 게 가지는 특별한 의미가 있는데요 그것은 뒤에서 자세히 설명드리고, 셰어하우스 같은 경우 공유주택에 대해서는 지금 국토부도 새로운 최저 주거기준안 내지는 가이드라인을 만들고 있다고 하는데 과거에는 없었던 이런 공용공간, 복도나 엘리베이터가 아니라 거실이나 화장실 같은 것을 같이 쓸 때 이것을 임대료에 어떻게 반영할지에 대해서 말끔한 가이드라인이 나오고 감정평가 방식이 나와야 임대료 기준을 위반했는지에 대한 시비가 없어질 것 같습니다.
앞으로 금융의 역할은 특히나 분양전환을 하지 않는 영속형 임대에 맞는 구조가 필요하다는 생각이 듭니다. 그동안 사회주택이 활성화 안 된 것은 자기자본을 회수할 수 없었기 때문이고 부산시 같은 경우도 지역 건설업체에게 집행부에서 열심히 참여를 권유했습니다만 20년 뒤에 부동산 상황이 어떻게 될지 알고 우리가 이런 사업을 하느냐 하면서 기존 건설업체들은 참여를 하지 않고 있습니다.
그래서 사회적 경제 주체가 열악해서 지금 이렇게 실적이 부족한 게 아니라 사회적 경제 주체가 있었기 때문에 그나마 이만큼이라도 지은 것이다 이런 불확실한 리스크를 짊어지고 서울시민의 주거문제 해결을 위해서 뛰어든 분들이 있었기 때문에 그나마 이만큼의 실적이 있었다는 점 다시 한번 강조드리고요. 건설적인 미래의 대안을 위해서는 지금 조기상환 위주의 금융지원 방식이 아니라 PF보증이 됐든 뭐가 됐든 연기금과 같이 빨리 상환을 받지 않더라도 지속적으로 배당을 받으면 되는 그런 기금들을 활용하는 게 사회주택이 됐든 모아주택이 됐든 장기임대사업에는 필요할 것이라는 생각이 듭니다.
그러기 위해서 수익률이 좀 차이가 날 수 있겠는데 여기에서 4%가 나오고 요구수익률이 6%라면 2%를 서울시가 보조해 주는 게, 예를 들어 1,000억 원의 돈을 가지고도 5조 원의 기금을 끌어올 수 있는 방법이 될 것 같고요. 그렇게 된다면 1,000억 원의 돈으로 땅을 사주는 것보다도 오히려 더 효과적으로 일이 진행될 수 있을 것 같다는 생각이 듭니다.
나머지 전세 제도나 이런 얘기는 시간관계상 생략하겠습니다만 좀 우려되는 바는 전세 제도라는 게 결국 나중에 분양전환을 하거나 혹은 건물을 팔 때 생기는 레버리지 수익을 노리고 작동 가능한 구조인데 공공은 그럴 목적이 없지 않습니까? 그러면 공공은 과연 전세방식을 이용해서 어떻게 재무구조를 지속가능하게 끌어갈 수 있을지가 걱정이 되는 부분입니다.
아울러 토지임대부 주택 같은 경우는 공공토지의 자산가치가 늘어나는 점이 있는데 민간에서는 토지주가 보증금 반환을 책임지고 있는데 현재 공공토지임대부는 그렇지 않습니다. 만약 상생주택에서 그중의 첫 번째 유형인 민간토지임차형으로 갈 경우 그 경우에도 공공이 감가상각하는 건물지분만 가지고 입주자 보증금을 책임질 수 있을지 혹시 민간의 토지가치는 오르는데 공공은 자산가치가 떨어지는 건물만 가지고 있는 게 배임의 문제는 되지 않을지 면밀히 검토하셔서 나중에 문제가 없도록 잘 설계하셔야 될 것이라는 생각이 듭니다.
그러기 위해서 시간이 지났는데 정리하자면 다양한 주체 참여나 이런 얘기들은 앞에서 너무 말씀 잘해 주셨고 제가 꼭 하나 말씀드리고 싶은 것은 실현하는 공공성에 비례해서 지원을 하면 된다, 많이 벌면 특혜라고 욕먹고 못 벌면 무능하다고 욕먹는 것이 사회주택뿐만 아니라 청년 역세권이 됐든 뭐가 됐든 그런 사업일 것이고 분양전환이 없는 장기임대에 대한 문제의식이 있으시다면 분양방식으로 가면 손쉽게 문제를 해결하면서 오히려 공공성의 문턱을 낮추고 실적만 높이는 그런 데로 빠질 수도 있는데 애초의 취지를 잘 검토해 주시기 바란다는 말씀을 마지막으로 마치겠습니다.
감사합니다.
다음은 김성현 대표님 진술해 주시기 바랍니다.
먼저 저를 소개하자면 저는 2000년도 고건 시장님 때 서울연구원에서 2020 서울시 도시기본계획, 2020 수도권 광역도시계획 등의 연구를 수행하다가 민간부동산업계에서 일을 하고 시행을 했었습니다. 그래서 2013년도 공평 1,2,4지구라는 프로젝트도 진행했고 2018년도에 역세권 공공임대주택 시프트사업을 개발 컨설팅했고 작년에는 SH공사 매입임대주택, 올해는 청년주택을 계속 개발 컨설팅을 하다 보니까 오늘 그 경험을 토대로 이 자리에 초빙이 된 것 같습니다. 그래서 민간개발사업자 입장에서 본 공적임대주택 활성화 방안을 제 나름의 생각으로 풀어보겠습니다.
먼저 주택사업자는 크게 두 부류로 볼 수 있습니다. 소규모 사업자인 집장사와 대규모 주택사업자인 시행사로 볼 수가 있는데 사업구조가 굉장히 다릅니다. 소규모 사업자 같은 경우에는 전체 사업규모는 작지만 자기자본비율이 높고 그리고 사업이익도 자기자본의 100% 정도 수준으로 크지는 않습니다. 다만 사업기간이 6개월 정도 되다 보니까 호흡이 빠르게 재투자를 회수할 수 있고 특징이 준공을 미리 해 놓고 후분양을 하는 모델로 쓰게 됩니다. 그러다 보니까 자금을 끌어오는 방식은 제2금융권에 대한 금감원 규정인 20% 자기자본비율에 대한 사업비 대출 규정을 따라서 진행을 하게 됩니다. 그래서 이쪽 사업은 어떻게 보면 Low Risk, Low Return의 사업인데 대신 사업기간이 짧다 보니까 빠르게 회전을 해서 주택을 공급하는 사업입니다.
시행사 모델은 규모가 커집니다. 1,000억 원대 규모가 되는데 거기에서 자기자본비율은 보통 50억 원 정도, 5% 정도의 비율이 들어가는데 그렇게 되면 높은 레버리지를 끌어올 수 있는 방법은 바로 1군 대기업 시공사의 신용 공유를 통해서 자산을 끌어오게 됩니다. 여기는 주로 사업규모가 커지다 보니까 인허가도 심의를 많이 통과해야 되고 분양도 선분양을 해야 되다 보니까 분량 리스크 같은 것도 높은 편입니다. 소규모 집장사들은 분양이 안 되면 보유하고 계속 전세 주고 버티면 되기 때문에 오히려 분양 리스크에서는 좀 더 자유롭습니다.
그래서 대규모 사업자 시행사 영역은 어떻게 보면 High Risk, High Return이여서 Low Risk, Low Return의 소규모 사업자와 High Risk, High Return의 대규모 사업자로 주택공급사업자의 모델이 이원화되어 있습니다.
제가 청년주택사업을 컨설팅하고 보면서 느꼈던 현실적인 부분이 있다면 첫째로는 토지가격의 상승이었습니다. 예전에 2018년도에도 저한테 청년주택사업을 하고 싶은 원지주가 컨설팅을 원한다 해서 얘기를 해봤더니 그 사람 생각에는 이미 자신의 땅이 상업용지입니다. 그러다 보니까 내 땅은 이미 평당 8,000이다 하는데 아니, 본인의 땅은 지금 3종 일반주거지역이기 때문에 8,000이 아닙니다 하는데 그것을 이해를 못 해요. 결국 이런 제도들이 나오게 되면서 나오는 현상이 원지주의 지가만 상승시키는 부작용이 있었습니다.
두 번째로 인허가 리스크, 왜냐하면 청년주택을 하든지 간에 통합심의든 심의를 겪게 되고 또 통합심의를 겪은 다음에는 운영위원회 심의를 겪게 되는데 계속 나오는 것들이 깎고 깎고 하는 것들을 많이 겪게 됩니다. 즉 어떤 매뉴얼에 있는 대로 규정을 집어넣게 되면 이것은 이렇게 깎아야 된다, 낮춰야 된다 하면서 예상하지 못한 부분들이 심의에서 계속 나오게 되는 불편함이 있었고요.
세 번째로는 구청과 시청이 관점이 다릅니다. 서울시에서는 청년주택을 활성화하려고 했지만 구청에서는 달가워하지 않는 것을 많이 봤고요. 제가 경험했던 사례에서는 구청 가니까 3층 상가를 통으로 기부채납하라고 그래서 사업자가 그러면 안 한다고 했더니 1주일 후에 연락 와서 안 받아도 되니까 하시라고, 이렇게 이랬다 저랬다 하는 정도의 요구가 일상화되어 있는 것이 현실입니다.
그리고 아까 전에도 말씀 있었지만 표준건축비 부분은 굉장히 심각한 부분까지 온 거고요. 그리고 또 이번에 역세권 청년주택 건립 기준이 바뀌는 것을 보면 이제는 공급이 약간 어려워지지 않을까 하는 생각도 해 보게 됐습니다.
그래서 표준건축비를 저는 강조하고 싶은 것이 국토부의 표준건축비가 보면 과밀부담금 부과를 위한 표준건축비와 공공건설 임대주택 표준건축비 두 개가 있는데 과밀부담금 표준건축비는 부과를 하기 위한 것인지 ㎡당 200만 원 수준이고 공공건설 임대주택 표준건축비는 ㎡당 100만 원 수준으로 절반 정도 차이가 납니다. 이게 돈을 받기 위한 표준건축비는 높이고 돈을 지불하는 표준건축비는 낮추는 것 같은데 현실적으로 업계에서 보면 ㎡당 100만 원의 금액은 지하를 파지 않는 5층 규모의 우리가 아는 보통 1층 필로티 하고 5층 정도로 짓는 다세대주택 정도의 원가 수준입니다.
그런데 밑에 보면 11층에서 20층 정도로 건물이 생기게 되면 통상적으로 지하 2, 3층 정도의 지하 주차장을 팔 수밖에 없는데 이 부분이 공급면적이 아니라 서비스 면적이다 보니까 그것을 적용해서 매입을 하겠다는 것은 원가 1억짜리 집을 6,000~7,000만 원에 사겠다는 겁니다. 이런 제도상에서 과연 민간의 공급을 활성화할 수가 있을까 그 부분에서 표준건축비 부분은 굉장히 심각한 문제가 됐고, 특히 올해 2021년에 중국에서 시작된 원자재값 상승이 지금 굉장히 크게 나오고 있습니다. 자료에도 제가 적었지만 지난 8월 현재 거의 7.2%로 변경이 돼서 올해 연말쯤 가면 생산자 물가지수가 115에서 120까지 올라갈 것으로 보입니다. 이런 상황에서 표준건축비는 분명히 개선이 되어야 될 부분이라고 생각합니다.
그래서 저는 기본적으로 아까 말씀드렸듯이 사업자의 영역이 Low Risk, Low Return의 영역과 High Risk, High Return의 영역이 있는데 지금 이 공급이 안 되고 있는 이유는 이도 저도 아닌 위치에 있다, 그러면 그 위치는 Low Risk, High Return이라면 여럿이 참여를 했을 텐데 그렇지 않다는 것은 High Risk, Low Return의 영역에 있다 보니까 민간사업자들이 들어가지를 않고 있는 거라고 저는 보고 있습니다.
그래서 그 이유를 본다면 첫째로는 같은 규모의 사업을 하더라도 분양주택을 하게 되면 한 5% 정도의 자기자본이면 되는데 청년주택을 하게 되면 20% 이상의 자기자본이 필요하고 투자비 회수시기도 뒤로 가고 사업기간도 길어지고 하는 상황에서 이런 부분들이 사업자에게는 다 리스크 요인이 되기 때문에 결국 High Risk, Low Return의 구조가 될 수밖에 없다고 판단을 하는 겁니다.
저는 또 인구구조의 변화를 보면 지금 우리나라 출생자 수 통계를 보면 1970년생부터 있는데 2002년부터 출생자 수가 확 줄어듭니다. 그런데 2002년생이 올해 20살 대학생이 됐습니다. 이제부터는 2002년 이후에 태어난 사람들이 사회로 나올 텐데 임대주택의 주수요층인 20대 인구가 10년 후에는 27.5%나 감소할 수밖에 없는, 이게 우리 사회의 지금 예정된 미래입니다. 그런데 지금 여기서 청년주택을 10년 동안 의무임대를 해야 되는 주택을 공급하라는 게 민간사업자 입장에서는 굉장히 큰 부담이라는 것이지요.
그러면 대안은 없느냐, 그래서 제가 같이 스터디하고 있었던 미국의 LIHTC라는 Low-Income Housing Tax Credit라는 제도를 한번 사례로서 제시해 보고 싶습니다. 여기서는 Low-Income Housing이라는 즉 저소득층 임대주택인데 결국 정부가, 여기서 정부는 미국 주정부인데 10년 동안 Tax Credit이라는 이름의 교부금을 사업자에게 주는 겁니다. 그래서 어떻게 보면 민간사업자는 그 Tax Credit으로 수입을 맞추는 거고 대신 임대주택은 원가에 운영하게 하는 제도입니다. 그래서 10년 동안 교부금을 나눠주는 거기 때문에 얘네가 운영을 잘못하면 돈을 안 주면 그만이라서 민간사업자들을 강제할 수 있는 장치도 있고, 그런 식으로 해서 미국에서 실제로 1987년에 이 제도가 도입되면서 많은 공급이 이루어질 수 있게 한 하나의 좋은 사례라고 저는 생각합니다. 이 사례의 가장 큰 특징은 Low Risk, Low Return, 민간사업자의 리스크를 절감시켜 주는 제도입니다. 그래서 이런 것도 한번 우리가 도입해 볼 수 있지 않을까 하는 생각을 했습니다.
그래서 사업 활성화 방안으로는 일단 제가 청년주택 컨설팅 했던 건이 원소유자가 개발하는 것을 컨설팅 했던 건인데 아무래도 원지주가 가지고 있는 땅이라면 자기자본비율이 굉장히 높아지기 때문에 사업을 좀 더 안정적으로 진행할 수가 있습니다. 그런데 원지주들은 땅은 가지고 있지만 개발노하우는 없고 그래서 이것 팔자니 양도세가 워낙 많이 나오다 보니까 더 비싸게 팔려고 하는 그래서 지가상승의 원인이 되고 있기 때문에 오히려 원지주가 사업을 진행할 수 있는 시스템을 마련해 주는 것도 하나의 좋은 방법이 될 것이라고 보는 것이고요.
그리고 민간 저감방안 이런 것도 있고 또 Public Private Partnership 사례를 만들어서 해야 되겠다고 생각을 했습니다. 그래서 Public Private Partnership 사업으로 제가 했었던 공평 1,2,4 사업을 한번 예로 들었는데 이때가 문화재 보존이라는 서울시 정책에 부합해서 민간사업자는 지하에 매장된 문화재 전부를 이전 복원해서 박물관을 만들어 서울시에 기부채납하고 서울시에서는 용적률을 상향시켜줘서 그 손실을 보전하게 해 준 사례입니다. 이런 식으로 민간과 공공이 같이 할 수 있는 사례는 저는 만들 수 있다고 생각하는데 다만 그 과정에서 서로가 얼마나 신뢰를 만들 수 있느냐가 중요해 보입니다.
또 하나 제안을 한다면 정책의 지속성, 그러니까 정책이 계속 바뀌게 되면 민간에서는 사업을 검토하고 있는 것에 굉장히 위험해지고 아까 말씀드렸던 LIHTC 같은 제도도 10년 동안 Tax Credit이라는 교부금을 받게 되는데 그 사이에 예산이 통과가 안 되고 그러면 굉장히 난항이 될 수가 있기 때문에 정책이 계속 꾸준히 갈 수 있게끔 우리 사회의 성숙이 필요하지 않을까 그렇게 생각을 했습니다.
이상으로 발표를 마치겠습니다.
다음은 주용국 본부장님 진술해 주시기 바랍니다.
역세권 청년주택의 의미라든가 이런 것들은 기존에 설명한 것으로 마치고요 기본적으로 역세권 기존사업에 비하면 대형주택과 분양주택, 민간공급 중심에서 소형주택, 임대주택, 민관협력 중심으로 패러다임이 변화되었다고 볼 수 있습니다. 공공은 기본적으로 용도지역 상향과 사업절차 간소화, 규제완화를 통해서 민간이 임대주택을 공급하고 다양한 공공기여를 할 수 있는 시스템을 도입한 게 청년주택의 취지라고 볼 수 있겠습니다.
2016년에 청년주택사업에 대한 조례가 개정되면서 그때부터 참여한 세대 수가 현재까지 한 5,300세대 정도 참여를 했습니다. 그래서 지금 기존에 있는 실적 대비하면 거의 20%, 25%에 육박한 청년주택사업을 진행했습니다. 그래서 합정역과 삼각지역 이런 부분에 대해서는 시범사업으로 지정이 됐었고 옆에 사업계획 접수와 승인일정을 보면 그 당시에 시범사업단지에는 6개월 정도 인허가기간이 소요가 됐고 이 두 사업은 벌써 준공이 돼서 현재는 운영 중에 있습니다. 그래서 운영을 하면서도 많은 문제점이라든가 이런 것들을 서울시와 협력해서 제도개선을 하고 있는 사항이고요.
그 뒤로 2019년도쯤에 불광역, 양재역 이런 정도의 사업을 추진하고 지금 현재 하나는 착공하고 하나는 펜딩되어 있는 상태로 곧 착공예정인데 인허가 일정을 보면 그게 한 1년 1개월, 13개월 정도 소요되는 사항입니다. 그다음에 남부터미널과 중계역 부분에 대해서는 인허가기간이 1년 6개월 정도 소요되는 거고 중계역은 현재 사업승인 접수했으나 주변민원이라든가 이런 것 때문에 사업을 진행하지 못하고 있는 상태입니다.
다음 장입니다.
기존의 발표자들이 다분히 이론적인 부분에 대해서 말씀을 드렸다면 기존에 제가 경험했던 부분과 그것을 토대로 해서 실질적인 부분에 대해서 본 발표를 진행할 예정이고요. 2016년~2017년 그러니까 시범사업 단계에서 보시면 저희가 실질적으로 한 직접공사비의 포션이 합정역 같은 경우에는 435만 원 정도 됐고요 삼각지역 같은 경우는 420만 원 정도 되었습니다. 그 뒤로 2018년~2020년 단계에서 저희가 공사계약을 체결했을 때 불광역 같은 게 한 470만 원, 양재역은 규모가 작아서 약 530만 원 정도 도급약정을 체결했었고요 현재 남부터미널역, 중계역 같은 경우에는 거의 550만 원 정도의 사업비가 지출될 예정입니다.
공공부분에서도 많은 변화가 일어났는데 역세권 기준이 확장됐고요 SH 선매입 제도가 개선이 되었습니다. 중심지 체계에서는 일반주거에서 일반상업지역으로 변경될 수 있는 그런 시스템이 갖추어졌고요 커뮤니티 및 주차장에 대한 운영 심의 제도가 개설이 되었습니다. 그다음에 민간임대주택의 의무기간이 10년으로 늘어나면서 제일 중요한 게 임대주택 조세 및 대출 제한이 시스템상 강화가 되어 버렸습니다. 그래서 종부세라든가 양도세 그다음에 주택담보에 대한 대출 제한 등이 상당히 강하게 제도화되어 있는 상태고요. 이로 인해서 1가구 2주택이라든가 주택임대차사업자 제도의 변경으로 인해서 원룸 수요가 상당히 감소한 그런 추세에 있는 상황입니다.
다음 장입니다.
기본적으로 지금 각 단계별로 현재 문제점 및 그것에 대한 대응방안에 대해서 말씀드리겠습니다. 서두에 말씀드렸듯이 건설원가가 상당히 상승했는데 공공임대주택에 대한 표준건축비의 기준으로 보면 당초에 우리가 합정동 했을 때 저희 원가의 한 80% 정도 수준에서 매입이 됐다 그러면 그것도 간접비를 제외한 수치입니다. 현재는 거의 65%까지 떨어지는 그런 사항이 발생되어 있습니다.
그래서 이런 건설원가에 대한 상승 부분을 지원해 줄 수 있는 방안에 대해서는 커뮤니티시설에 대한 용적률 산정을 제외할 수 있지 않을까 하는 방안하고요, 공사비 상승에 대한 공공지원 확대 그러니까 건설자금 지원에 대한 이차보전 한도를 증액하는 게 현시점에서 맞지 않나 하는 생각이고요. 사업승인 인허가 기간도 예전에 비해서 상당히 길어졌는데 그 원인이 주변민원들이 상당히 많이 커짐으로써 그것에 대한 대응 부분에 대한 게 장기화되면서 사업승인 기간이 많이 길어진 것 같습니다. 그러한 부분에 대해서 대책이 필요하다는 생각을 하고 있습니다.
역세권 청년주택은 2022년 말까지 한시적으로 하는 사업기간입니다. 그래서 이 부분에 대한 제도 부분도 기간이 연장됐으면 좋겠다는 생각이 들고요. 더불어서 지역민원에 대해서 시에서 직접 운영할 수 있는 프로세스를 정착화시키는 게 사업자 입장에서는 상당히 중요한 문제로 파악이 되고 있습니다. 심지어는 2년 정도의 인허가 기간이 걸리는 사업장도 나오고 있는 추세라서 그런 부분에 대한 제도개선이 많이 필요할 거라고 생각하고 있습니다.
그다음에 현재 원룸 수요 감소하고 투룸 수요 증가 이 부분에 대한 대응으로는 지역 특수성에 맞는 자율적 평형을 선택하게 하고요, 그다음에 신혼부부 특화형에 맞는 청년주택을 공급하는 방안이라든가 지금 서울시에서 검토하고 있는 SH하고 공동출자 방식에 의해서 본 사업을 진행할 수 있는 그런 방안들이 보완이 됐으면 좋겠다는 생각입니다.
다음 장입니다.
건설단계에서 SH 선매각 제도 부분에 대해서 공정률이 상당히 강한 보증서를 요청하고 있는 현시점에 있습니다. 그래서 기본적으로 서울보증보험이라든가 이런 쪽의 보증서를 임대사업 주체가 발급받기는 상당히 어려운 시스템이어서 그것에 대한 제도개선이 좀 필요하지 않을까 하는 생각이고요.
금융단계에 들어서면 기본적으로 청년주택은 HF보증 제도를 통해서 자금 조달하는 게 거의 일반화되어 있는데 HF가 가장 문제점이 한도 부분에 대한 게 상당히 심사과정에서 축소 운영되고 있습니다. 그래서 실질적으로 사업자가 필요한 Equity 포지션이 20%~30% 이상이 되는 사업장도 많이 나오고 있는 그런 상황입니다. 그래서 대출한도 부분을 상향시키는 부분이라든가 아니면 허그 같은 제도는 기본적으로 전세, 그러니까 우리나라 공공지원 민간임대가 나오게 된 동기가 결국은 전세아파트 기준으로 모든 제도적인 시스템이 만들어져 있습니다. 그래서 역세권 청년주택 같은 임대 위주의 사업장에 대한 제도 부분에 대해서는 상당히 적합하지 않은 그런 모형을 띠고 있습니다. 그래서 그 부분에 대한 개선이 필요하지 않을까 생각하고 있습니다.
다음 장입니다.
운영단계에서 보면 모든 임대주택은 임대보증금보증 가입을 하게 되어 있습니다. 그런데 그것에 대한 타이트한 규제가 상당히 문제점이 있고요. 실제 운영 관계에서도 허그에 대해서 LTV 기준이라든가 이런 게 월세시장에는 적합하지 않는 모형을 띠고 있는 게 문제점으로 나타나고 있습니다.
최종적으로 결론 부분 말씀을 드리겠습니다. 역세권 청년주택의 공공 부분에 가장 큰 목적은 저렴한 공공임대주택을 확보하고 그다음에 소득분위에 맞는 임대료 책정을 목표로 하고 있습니다. 특히나 민간 부분에 대해서는 적절한 수익률과 단기적 해소 가능성 그다음에 또 한 가지 중요한 게 공공기여 부분에 대해서 상당히 ESG에 대한 사회참여 부분에 대해서 많이 관여를 하고 있는 부분이고요.
그러나 현재는 건축비하고 토지비가 상승하면서 저희가 최초로 했을 때보다 임대료 기준도 한 30%~50% 이상 참여하는 이형적인 구조가 자연스럽게 나타나고 있습니다. 따라서 이런 부분에 대해서 임대료를 축소시키고 공공 부분을 활성화시키기 위해서는 공공기여에 대한 축소 부분이 필요할 것 같고요, 공공 금융 지원에 대한 확대 그다음에 SH하고 공동출자하는 그런 사업모델의 개발이 상당히 필요할 거라고 생각하고 있습니다.
이상입니다.
마지막으로 박항준 교수님 진술해 주시기 바랍니다.
저는 현재 루니경제발전연구원이라는 프로토콜 경제분야를 연구하고 있습니다. 그 파트로 부동산 관련된 말씀을 드리려고 하고요. 구체적으로 저희 연구원에서는 중점적으로 시작되는 것이 진단이나 제안보다는 지금 너무 좋은 이야기들을 많이 해 주셨는데 이것을 한 광주리에 담을 수 있는 거버넌스 부분에 대한 제안을 오늘 드리고자 합니다.
그래서 저희 제안 제목은 임대차계약신탁제도 도입을 통한 공적임대주택 활성화 방안입니다.
다 아시다시피 대한민국 국부가 1경 1,000조 원 정도 됩니다. 이번에 부동산 가격이 올랐으니까 2,000조 원 넘게 오른 것 같은데요. 국민순자산에서 부동산 비율이 78%입니다. 그리고 국내 2,050만 가구 중에서 780만이 전월세 임차인입니다, 물론 상가 포함이고요. 임차인이 780만 시대인데 1분위 가구 주거비 가계대출은 20%에 달합니다. 그런 어려우신 분들이 계시지만 본인들이 부담하는 가계지출이 전체 소득에 비해서 너무 지나치게 높다고 판단하고 있고요.
그런데 이분들이 살고 있는 전월세 관련된 2020년 기준으로 한 해 보증금 사고가 거의 5,000억 원에 달합니다. 지금 깡통전세라든가 아니면 갭투자 실패에 따른 어떤 문제들이 내년부터 부동산시장이 안정화된다 그러면 이게 1조 정도 올라갈 거라고 예상하는 분들이 굉장히 많습니다. 그래서 거기에 대한 대책도 좀 필요하지 않을까, 그런 면에서 그러면 국내 임대차 시장에 임대인들의 불만이 뭘까 고민을 많이 해 봤어요.
우선은 첫 번째로 임차인들은 시설문제입니다. 유리창이 오늘 깨졌는데 이것을 내가 내야 되는지 임대인이 내야 되는지 법적으로 규정이 되어 있지 않습니다. 태풍으로 바람이 불었는데 이 문을 내가 고쳐야 되는지, 그리고 임차보증금에 대한 불안전성 아까 말씀드린 대로 5,000억씩 나가는 부분을 해결해 줄 수 있는 데가, 물론 사후에 이것을 요청할 수 있는 정부 기관은 있습니다. 그런데 그것은 사후이고 사전에 이런 부동산 안정화를 할 수 있는 거버넌스가 필요하지 않겠나 생각을 하고 있고요. 임대차계약 신고제에 대한 다른 꼼수나 피해, 불안감 등 여러 가지 고민들을 하고 있는데 생각보다 임차인분들이 부동산법에 대해서 모릅니다. 그래서 계약서 쓰실 때라든가 등기부등본 관리라든가 이런 부분을 전혀 잘 못 하고 계시고요.
반대로 임대인들도 불만이 굉장히 많습니다. 여기서는 아까 말씀하셨던 민간사업자 포함입니다. 지금 임차인들과의 시설 다툼이라든가 전월세 수급 불안정 그리고 특히 공공임대주택이라든가 공적임대주택의 임대사업자들은 임대도 해야 되고 공실률 관리도 해야 되고 시설관리에 건축이자 지급해야 되고 공용공간 관리해야 되고 임차료 관리도 해야 됩니다. 그것을 거의 10년을 해야 되거든요. 장기적으로 이것을 이끌어 나가야지만 수익이 확보가 되고 있고 그러다 보니까 당장은 배고프더라도 10년 후에 돈 많이 벌어라 하는 게 낮은 임차료로 마이너스 가능성이 매우 높은 것을 강요당하고 있다, 어저께 제가 이 공청회 오기 전에 다시 민간사업자들을 만나봤거든요. 똑같은 이야기입니다, 당장 너무 배가 고프다.
그러다 보니까 교회라든가 사회적 기관들이 참여하기에는 고개를 절레절레 흔들고 있는 상황이고요. 그분들이 참여해서 지역을 활성화시켜야 집값도 오르고 젠트리피케이션도 막고 동네가 활성화되는데 그분들이 아니고 그냥 전문 임대사업자가 들어왔다 그러면 가격만 오르고 도시는 그렇게 활성화되지 않을 것을 걱정하고 있었습니다.
그러면 주택임대차 계약신탁 제도라는 것에 대해서 잠깐 말씀드리겠습니다. 지금 임차인들이 제일 두려워하는 건 임대인입니다. 임대인과 얼굴 직접 보는 겁니다. 임대인도 마찬가지입니다. 새벽 2시에 보일러 고쳐달라고 전화하시는 분도 굉장히 많고요. 그래서 임대인과 임차인 간의 프로토콜을 거버넌스로 하나 만들었으면 좋겠다는 게 저희 연구소의 제안입니다. 그래서 계약신탁재단을 만들어놓으면 아까 보증금의 문제라든가 시설관리의 문제라든가 여러 가지 문제를 임대인과 임차인이 서로 보지 않고 중간에 법률전문가 또 시설관리 전문가들이 해결할 수 있지 않겠느냐 하는 게 저희 생각이고요.
다음 장에 보시면 그래서 공인중개사라든가 이런 산업이 망가지는 것은 아닙니다. 공인중개사를 활용해서 임차인이 본인이 원하는 대상물건을 검색하고 신탁재단에 의뢰하면 신탁재단이 시설물을 전문가 입장에서 안전성이라든가 임대물건의 신용조사를 한다든가 임대인의 안전성도 확인하고 그다음에 신탁재단이 계약하는, 이 비슷한 모델이 지금 셰어하우스가 이렇게 되어 있습니다. 사용자가 임차인이 되고 그리고 실제 중간에 계신 분들이, 그분이 민간이기 때문에 약간 불안하지만 그 역할을 신탁재단에서 하는 게 어떻겠느냐, 그랬을 때 기대효과입니다. 임대차 분쟁을 예방하고 갈등을 예방하는 것도 있고요. 정부 입장에서는 전월세 전환신탁으로 전환도 가능합니다. 나는 전세로 들어가는데 임대인은 월세를 원한다 이것도 가능하기 때문에 전세 문제도 해결할 수 있다고 생각하고요. 매각 시 수익 셰어라든가 임대료 보전이라든가 이 재단에서 프로토콜 형식으로 민간사업자와 여러 가지 사업을 같이 공유할 수 있을 거라고 생각합니다. 시간이 없어서 구체적으로 운영방안에 대해서는 나중에 서면이나 아니면 제안을 통해서 말씀드리겠습니다.
다음 페이지인데요. 우리 재단의 서비스 분야를 계약신탁 서비스, 소셜금융 서비스 그리고 전월세 전환 서비스, 그러니까 저도 저희 집이 지금 역세권 청년주택 대상의 공간입니다. 저희 어머니 명의로 되어 있는데 그런데 왜 안 하느냐 그러면 복잡하거든요. 이사도 가야 되고요 건축비도 내야 되는데 인허가도 우리 어머니 나이가 70이신데 인허가를 받으러 다니는 것도 웃기고 그분이 이 말도 잘 못 알아들으시는데, 그러다 보면 이것을 대행해 줄 수 있는 기관을 찾고 있는데 공무원분들한테 가면 그것은 대행기관은 아니잖아요, 인허가기관이니까.
그래서 그때도 이런 거버넌스를 이용하면 좋지 않을까 그러면 순수한 민간이나 아까 말한 교회라든가 사회적기업이라든가 아니면 협동조합들 이 공공성을 가진 분들이 이런 도시재생이라든가 활성화에 도움이 되지 않을까 이렇게 생각합니다.
끝으로 저희는 관점을 달리 봤으면 좋겠습니다. 저는 기업ㆍ기술가치평가사인데요 기업을 볼 때는 10년 후의 주식가치를 현금할인율로 다시 보는 경향이 있습니다. 쉽게 말하면 10년 후에 10억 벌래 지금 1억 벌래, 그런데 민간사업자한테는 10년 후에 10억 벌 거니까 지금 당장 10년은 배고파도 돼 하는 내용이 조례라든가 아니면 규제에 분명히 숨어 있습니다. 그래서 지금 민간사업자들이 접근을 못 하는 거거든요. 그것보다는 이분들한테도 현금 할인율을 인정해 줘야 됩니다. 그래서 이분들이 10년 후에 돈을 벌겠지만 당장 힘든 부분을 보전해 줄 수 있는 다양한 장치들을 먼저 발표해 주신 분들이 다 이야기를 하셨고요. 그것을 중간에서 조율하고 나중에 매각할 때 매각차액을 셰어할 수 있는 거버넌스가 필요하지 않느냐 이런 것이 제가 끝으로 말씀드릴 수 있는 내용입니다.
이상입니다.
다음은 진술된 내용에 대한 질의답변 시간을 갖도록 하겠습니다. 효율적인 회의진행을 위해 질의는 일문일답식으로 진행하겠습니다. 질의하실 위원님 계시면 답변 대상자를 지정하시고 5분 이내로 질의와 답변을 해 주시기 바랍니다. 질의하실 위원님 계시면 의사를 표명해 주시기 바랍니다.
김종무 위원님.
먼저 김성현 대표님, 사업을 하고 계시는 거지요?
대표님께서도 사업을 하시면서 이런 사업성이 나올 수 있는 토지를 찾는 어려움이 최근에 부쩍 심해진 상황이 맞는 건가요, 안 그러면 일반적인 사업자들의 엄살로 보는 건가요? 직접 사업을 하시니까 한번 여쭤보고 싶습니다.
실제 민간 쪽에서는 새로운 제도들이 나오면 한번 해 볼 수 있겠네 하는 가능성에 대해서 점쳐보고 부지에 대해서 모니터링을 해 보지 않습니까? 실제 민간 쪽에서는 새로운 상생형 장기전세주택에 대해서 호감을 갖고 있는 편인가요?
일차적으로 전략과장님이 내용을 정리해서 보고를 했지만 아직까지도 그런 우려들이 불식이 안 되고 있는 상황인데 저희들이 불식이 안 되는데 과연 민간들이 뛰어들어서, 결국은 미래에 대한 예측 가능성이 있어야 민간이 뛰어드는 거지 않습니까. 그런 예측 가능성이 없는 상태에서 과연 이런 사업들이 잘 갈 수 있을까 하는 큰 염려가 돼서 한번 여쭤봤고요.
시간이 지났는데 김준형 교수님께, 죄송합니다.
사회주택에 대한 문제의식을 말씀해 주셨는데 서울시장께서 사회주택 부분들의 일부 임대료 위반한 사유 또 보증금을 돌려받지 못한 몇 가지 사유들을 가지고 사회주택을 퇴출시키거나 혹은 SH에서 전담해서 가도록 이렇게 유도해 나가고 있습니다.
그런데 이것은 제가 생각해 볼 때는 서울시가 제도를 만들 때 제도 실패입니다. 사회주택이라는 제도를 만들 때 당연히 모니터링을 해야지요. 그리고 잘못된 부분들이 항상 생깁니다. 그 부분에 대해서 수정을 하고 제도개선을 해 나가면 될 부분인데 아니 빈대를 잡자고 초가삼간을 다 태워버리는, 도대체 여기에 있는 공무원들이 자기들이 해 놓고 자기들이 제도 설계한 부분들을 민간사업자들한테 일부 도덕적 해이가 나타났다고 해서 그 부분에 대한 제도가 완전히 잘못되었다, 그러니까 SH가 맡아서 다 해라, 이것은 저희들이 생각할 때는 잘못된 정책적인 전환이다 하고 판단이 돼요.
김준형 교수님은 이 방향을 어떻게 잡아주었으면 맞을지 말씀해 주세요.
서울시에 당부드리고 싶은 것은 그 틀이 안 바뀌게 하는 구조를 만들어야 민간임대사업자가 참여가 되고 그 틀을 만드는 논의가 사회주택이든 역세권 청년이든 상생주택이든 모아주택이든 그 전반에서 세팅을 해서 그것은 계속 몰고 가시고 그 내에서 어떤 파인튜닝이라고 그러나요, 세부적인 조정 정도는 시장이 바뀌더라도 할 수 있는 부분이지만 그 전체 골격 자체가 바뀌는 것은 서울시 시민들 입장에서는 엄청나게 마이너스가 될 수밖에 없다고 생각합니다. 그 피해는 시민들이 보는 거니까요.
이상입니다.
다음은 김호평 위원님 질의해 주시기 바랍니다.
오늘 여섯 분 발제자분들의 이야기를 듣고 이대로만 하면 서울시가 문제가 없을 것 같다는 생각이 들어서 좀 민망하기도 하고 어떻게 보면 죄송하다는 생각도 듭니다. 그런 차원에서 저희들이 정책 제안을 하거나 심의를 할 때 판단해야 되는 기준점을 삼기 위해서 전문가적 조언을 듣는다는 차원에서 몇 가지만 질문을 하려고 합니다.
특히 존경하는 김종무 위원님께서 질의하신 것의 연상선상이고 또 김준형 교수님께서 말씀하신 것에서 많은 것을 느끼고 있거든요. 김준형 교수님한테 여쭤보고 싶은 것은 제가 생각하는 정책이라는 것은 행정을 기반으로 하고 있고 행정이라는 건 가장 중요한 게 신뢰, 시민들의 신뢰가 바탕이 되지 않는 한 행정이라는 건 이루어질 수 없다, 왜냐하면 시민으로부터 이양된 권력을 행사하는 데 있어서 시민들에게 일관된 메시지를 주지 않는다고 한다면 그것은 선출직이나 공무원들이 재량을 일탈한 행동이라고 생각합니다.
특히 이번 사회주택 같은 경우에도 오세훈 시장이 재량을 일탈한 권력을 남용한 전형적인 사례라고 생각합니다. 왜냐하면 말씀하신 것처럼 부동산시장이라는 건 기조가 있어야 되는데 그 기조라는 게 시장이 바뀌었다고 해서 바뀐다는 건 저는 납득이 안 가요. 왜냐하면 부동산의 가장 핵심은 공급을 해서 안정적인 주거형태를 제공한다 이상이고 그 안에서 세부적인 방식이 어떻게 바뀐다 하더라도 그 틀은 바뀌지 않는 거고 방식 또한 바뀌지 않는다고 봅니다.
교수님, 모아주택과 가로주택의 차이점 구분이 혹시 가능하십니까?
지금 현재 공적임대주택에 대한 논의는 다른 주체에 대해서 이 역할을 주자는 의미가 있기 때문에 그 점에서는 오세훈 시장이 현재 하는 논의는 조금 진일보될 필요는 있다고 생각을 합니다. 더 늘리는 것은 아니거든요. 결과적으로 다시 SH의 롤을 맡는다고 하면 그것은 그냥 SH 롤을 키우는 것이 될 수밖에 없기 때문에 결국은 공공에서 담당을 하는 것이 될 수 있어서 주체의 다양화에 있어서는 크게 기여하지 못하는 방향이라고 생각은 합니다.
그리고 다들 아시겠지만 SH공사 사장으로 내정하신 분들에 대해서, 거의 불법에 가깝게 불법 내정을 한 상태거든요. 그렇다면 이게 시장에 과연 어떻게 보일지, 오세훈 시장은 자기가 원하는 사람을 방대한 권한을 집중시킨 곳에 보내서 마음대로 시장을 조정하겠다는 걸로 시장에 비쳐지지 않을까, 그렇게 되면 부동산시장이 어떻게 보면 정책적으로 달라진 것도 없는데 시장이 달라졌다는 이유만으로 달라진 것처럼 보이면서 혼란이 온 것 플러스 두 번째, SH가 통하지 않으면 서울시는 할 수 없다는 이러한 불순한 시그널이 시장에 가지 않을까, 그렇게 되면 10년간 청년들은 더 집 사기 힘들어지는 상황이 오지 않을까 하는 우려 때문에 제가 말씀을 드리는 거고요.
시의원으로서 되게 죄송한 말씀이지만 저의 역량이 부족했나 봅니다. 시장님이 그것에 대해서 인정을 하지 않으세요. 외부에 계신 전문가분들이 조금 더 강력하게, 그런 겁니다. 그분의 선한 의도를 제가 오해하지는 않을 건데요 그 선한 의도를 풀어가는 방식이 매우 지금 잘못되어 있다는 시그널은 시장에서 조금 시장님한테 주셔야 되지 않을까, 그래야 속된 말로 시장님이 정신 차리지 않으실까 하는 생각이 들어서 여기 계신 분들에게 저희한테 지금 가르쳐 주신 것만큼 시장님한테도 조금 가르쳐 주셔야 되지 않을까 하는 생각에서 질문을 드렸습니다.
이상입니다.
다음은 고병국 위원님 질의해 주시기 바랍니다.
김덕례 실장님께 하나 여쭤보고 싶은 게 있는데요. 김성현 대표님께서도 아까 발표하시던 내용 중에 표준건축비 현실화에 대한 언급을 하셨는데 김덕례 실장님께 여쭤보도록 하겠습니다.
지금 건축비에 대해서 사실은 지금 말씀하신 것처럼 이게 현실에 안 맞아서 여러 가지 사업에 어려움이 있다고 말씀하셨지만 제삼자적인 입장에서 볼 때는 사실은 건축비에 대한 불신이 굉장히 크게 존재하고 있거든요. 그러니까 심지어 공공분양 물량에 대해서도 분양원가 관련된 논쟁들이 이어지고 있고 심지어 경실련하고 서울시 SH공사 사이에서도 분양원가 공개 관련된 정보공개 관련해서 소송이 지금 진행되고 있는 상황인데 이 표준건축비 현실화에 대해서 동의하고 당연히 그렇게 되어야 된다고 생각하지만 기본적으로 앞서 말씀드린 것처럼 상당히 깊이 깔려있는 건축비에 대한 불신 이런 부분들이 정리가 되지 않으면 참 쉽지 않은 일이겠다는 생각이 들거든요.
그래서 분양원가 공개와 관련해서 앞으로 표준건축비 현실화가 어떤 방향으로 어떤 프로세스로 진행이 되면 좋을까에 대해서 한번 의견을 말씀해 주시면 좋겠습니다.
제가 아닌가요?
그리고 제가 표준건축비 현실화 부분에서 말씀드렸던 부분이 지하 공사비하고 지상 공사비의 차이점 이런 것에 대해서도 이제는 어느 정도 컨센서스가 되어야지 11층에서 20층의 표준공사비하고 5층 이하 표준공사비를 거의 같게 한다는 것 자체가 난센스한 겁니다. 그런데 이런 것들이 아직 교류가 안 되어 있다 보니까 자꾸 아까 말씀드렸던 것처럼 실제 들어간 원가의 한 65% 정도로까지 갈 수밖에 없는 게 그런 데에서 나오지 않나 싶고요.
그렇지만 그건 차제의 문제이고, 제가 지금 표준건축비 연구를 하고 있습니다. 그런데 비용이라고 하는 부분을 생각해 주셨으면 좋겠습니다. 어떠한 정권이든 어떠한 정부든지 간에 상품의 가격을 매길 때는 그것에 들어가는 비용을 보이든 보이지 않든 정확하게 측정해 내는 게 굉장히 중요하다고 보이는데 우리나라의 기본형 건축비나 표준건축비 제도가 결과의 가격만 자꾸 집중을 하고 있다 보니 그것들에 대해서 지금 위원님 말씀하시는 것처럼 정확히 측정을 하는 기술에 대해서 개발을 전혀 안 하고 있고 처음에 도입된 그 시스템입니다.
그러다 보니 경실련에서는 계속 이것 되게 높은 것 같아, 그런데 또 실질적으로 들어가는 비용을 보면 측정할 수 없는 비용들도 있습니다. 그러니까 이런 매몰비용에 대한 것들을 어디까지 인정해 줄 거야, 이런 사실 다 까고 합의도 해야 되고 그런 기준들에 의해서 최소한 손해는 보지 말아야 되는 그런 기준인데 기본형 건축비는 그래도 조금 많이 올리고 있고 작년에 분양 소형을 줍기 위해서는 작은 평형은 큰 평형보다 단가가 세야 됩니다. 그런데 그게 너무 낮았기 때문에 그것을 현실화시키는 작업을 했고 지금 표준건축비 원가의 문제를 떠나서, 이게 진짜 맞느냐의 진의 여부를 떠나서 기본형 건축비의 60%입니다. 임대를 짓든 분양을 짓든 똑같이 건축물이 올라가는데 기본형 건축비를 100을 준다면 표준건축비는 60을 주고 있는 겁니다.
이런 상황에서 양질의 고품격 임대주택을 짓자고 하면 이게 가능하지 않다는 차원에서 적어도 사실 표준건축비가 올라가게 되면 차제에는 임대료에 연동이 되는 구조인 거기 때문에 저희가 굉장히 신중해야 하는 건 맞지만 그래도 들어가는 비용에 대한 고려를 저는 해야 될 것 같고 그 비용을 자꾸 최종 공급하는 공급자, 그게 SH가 될 수도 있고 LH가 될 수도 있고요. 그게 누구든지 간에 공급자에게 자꾸 분담을 하라고 하면 할 수가 없습니다. 그 보전 부분들을 저는 시에서 재원으로 해 주든가 아니면 다른 나라에서는 이렇게 어포더블 하우징을 하려고 하면 제3의 재원들을 만들어냅니다. 기부금을 받는다거나 이런 식으로 보조를 해 주는데 그런 것들에 대한 고민과 발전적 논의는 하나도 안 하고 1970년대에 만들어놓은 제도를 가지고 계속 원가공개를 하라고 이야기하는 게 과연 민간사업자에게 수용이 되겠습니까?
이것은 우리가 빵 만들 때 빵에 들어가는 밀가루 얼마인지 다 이야기하라는 겁니다. 그러면 공정해야지요. 왜 주택만 자꾸 그럽니까. 빵을 만들 때, 옷 만들 때 원가가 얼마 들어가는지 다 같이 공개하라고 하면 할 겁니다. 그러니까 이렇게 불공정이 자꾸 유지되지 않는 상태에서 공정한 게임을 하게 해 줘야 되고, 저는 SH가 외국 싱가포르식의 주택청이라고 하면, 손실이 나도 보전을 해 주는 그런 시스템이면 원가공개해도 된다고 봅니다.
그런데 우리나라는 어떻습니까? 기업이니까 언제는 수익 맞추라고 그러고 임대주택은 좋게 싸게 지으라고 하고 이 모순덩어리 속에서 자꾸 원가를 공개하라고 하면 SH 해체하셔야지요. 이 말이 안 되는 모순을 가지고 결과론적으로 저는 대응하지 않으셨으면 좋겠고 비용의 현실화는 반드시 해 주셔야 된다고 저는 생각을 합니다.
이상입니다.
짧게 박항준 교수님께 하나만 더 여쭤보겠습니다. 사실은 임대차계약신탁제도에 대해서 전에도 우리 교수님 이 개념에 대해서 접한 적이 있었고 상당히 관심 있는 재미있고 의미 있는 그런 콘셉트라고 생각했었는데 지금 교수님은 공공의 영역에서 이것을 한번 도입해 볼 필요가 있다는 말씀이신 거지요?
글쎄요 저는 전문성은 없지만 오히려 이런 것이 민간에서 비즈니스 차원으로 먼저 도입이 되고 그런 것들이 공공과 약간 시너지효과를 이루는 이런 방식으로, 이것이 어떤 민간의 비즈니스 차원으로 도입될 가능성이나 그런 방향에 대한 평가는 어떠신지 그 부분에 대해서 말씀해 주시면 좋겠습니다.
그러니까 민간사업자가 더 못 들어가고 있으니 차라리 중간에 버퍼영역을 두자, 그래서 이분들이 내 토지, 아까 토지 없다고 그러셨는데 민간인들이 가지고 있는 토지가 있는데 이것을 공적임대주택으로 바꾸기에는 너무 험난한 길이라 안 하시는 거잖아요. 그것을 대행해 주고 중간에 잡아주는 역할을 해 주자, 그러면 허그가 지금 민간사업자한테 대출을 해 주는데 차라리 이 재단에 대출을 해 주고 재단에서는 허그한테 후불로 이자를 10년 후에 갚는다고 하고 이 재단에서 임대인들과 같이 10년 후에 매각하는 것을 시행한다든가 그러면 아까 말씀하셨던 지금 임차인들이 내는 적은 비용들을 중간에서 공공이 보전해 주는 역할이거든요.
그런데 처음부터 그것을 공공이 해 버리면 또 규제가 되고 이것은 현실적으로 불가능한 얘기거든요. 프로토콜을 항상 설계할 때는 제삼자가 서로 윈윈할 수 있는, 정부도 윈하고 민간사업자도 윈하고 임차인도 윈할 수 있는 이런 것을 설계하다 보니까 이렇게 구조를 만들었던 겁니다.
다음은 문병훈 위원님 질의해 주시기 바랍니다.
먼저 김덕례 실장님께 저도 질문을 드리고 싶은데요 제가 발제 내용을 듣다 보니까 결국에는 과연 임대주택 또는 그냥 주택을 임대를 낼 때 누구한테 맡길 것이냐, 누구한테 맡겨서 그것을 어떻게 잘 운영하게 할 것이냐가 핵심인 것 같아요. 그래서 민간 활성화 방안이라고 되어 있는데 민간사업자 참여활성화 방안에 대해서 수익성, 지속성, 예측가능성, 가치성에 대해서 죽 말씀해 주셨어요.
중요한 게 정확한 지적을 해 주셨는데 이 주택을 예를 들어서 임대를 할 때 민간에서는 두 가지가 전제가 되어야 된다고 생각합니다. 첫 번째가 비용회수이고 두 번째가 수익성이 있어야 되고 그리고 공공 SH에서는 수익은 안 나도 되니까 비용회수만 전제로 두면 되는 거거든요. 민간에서 결국에는 개인이 할 때랑 대규모 사업자가 할 때가 좀 다른데 개인이 할 때는 관리비용이라든지 그런 비용이 대형 사업자보다는 덜 발생하잖아요. 예를 들어서 저 혼자 집을 전세 내고 월세를 냈을 때는 관리비용이라는 게 그렇게 발생하지 않습니다. 여기서는 수익, 소위 말해 수익이라고 할 수 있는 임대료를 받아서, 전세금을 받아서 이 목돈을 다른 데 재투자해서 거기서 나오는 수익을 기대하고 민간 개인사업자는 전세를 내거나 월세를 내지 않겠습니까?
그런데 대규모 사업자에서는 조금 다른데 비용회수는 당연히 해야 되고 여기서 수익을 창출해야 되는데 과연 이 수익을 어디서 볼 것이냐, 말씀하신 대로 금융, 자금조달 이런 데에서 다 수익을 얻어야 된다는 거지요. 이것 사실 서울시나 정부에서 확보해 줄 수 있는 방안이 충분히 있을 겁니다. 해 줘야 될 것 같고요.
그런데 문제는 여기에서 왜 굳이 이런 방법을 적극 활용하지 않고 공공 또는 SH에다 다 맡기려고 하느냐, 민간에 수익이 가는 만큼 민간의 수익이 공적영역 또는 공공영역에서 어떻게 확보가 되어야 하느냐 이런 논의가 전혀 없어요. 그렇다고 한다면 민간에서 대형 사업자들이 이런 것을 할 때 이렇게 해 주시면 편의를 봐서 우리가 하면 공적영역에서는 이런 역할을 하겠다 이런 것에 대한 언급이 있으면 논의가 서로의 주장뿐만 아니라 합의점을 도출하는 데 훨씬 좋은 논의가 되겠다 이런 생각이 들어서 거기에 대해서는 어떻게 답변을 주실 수 있는지요?
그리고 서울시가 주택문제에 있어서는 300만 가구가 넘지 않습니까? 그 300만 가구에게 있어서 어느 정도 안정화를 시키려면 속도와 양이 적어도 서울은 중요합니다. 그렇기 때문에 누구에게 주는가, 어떤 것을 주는가가 문제가 아니고 그 300만 가구 900만 명의 주거안정에 조금이라도 기여해 주려면 다른 지방에서 이미 자가율이 70% 넘는 데에서는 천천히 가도 됩니다. 그런데 서울은 안 됩니다. 그렇다고 하면 적어도 속도와 양에 있어서 어느 정도 시장에 영향을 줄 수 있는 방법이 뭘까, 그리고 이것들이 갔을 때, 저는 사회주택이 지금 시장님이 얘기하는 그런 차원이 아니고 정말 좋은 의도로 도입된 거라고 생각합니다. 그런데 그게 결과적으로 지났을 때 서울시민들의 주거안정에 얼마나 기여했는가 평가를 하시면 될 것 같습니다. 진정 많이 도움이 됐다 그러면 그 증거로서 얘기를 하면 될 것 같고요. 그런데 제가 보기에는 별로 기여 안 한 것 같습니다.
알겠습니다. 답변 감사드리고요.
주택공급기획관님께 질의를 드릴게요. 아까 민간영역, 공공영역 말씀을 드리면서 제가 각각의 역할이 있을 거라고 얘기했는데 그럼 공공영역이라고 말씀하고 있는 대표적인 서울시 SH에다 그러면 사회주택이나 매입임대들을 다 SH에 맡겨서 그것을 임대사업자 역할을 하게 하는 게 과연 좋은 것이냐 이런 의문이 들어요.
예를 들면 SH에서의 수익은 사실 기대하지 않습니다, 그것은 주거복지 영역이기 때문에. 그렇다고 하더라도 비용회수는 되어야 되지 않겠습니까? 비용회수가 되려면 두 가지 방법이 있다고 생각해요. 비용이 최대한 안 들어가게끔 비용을 낮추거나 두 번째, 비용을 회수하기 위해서 최대한 쥐어짜거나 이런 두 가지 방법이 있을 거라고 생각하는데 첫 번째 회수는 회수대로 임대비라든지 관리비를 줄여서 회수를 한다 쳐도 비용을 늘리지 않는 방법에 대해서 고민을 해 봐야 될 것 같아요.
예를 들면 우리가 재건축하고 나면, 재개발하고 나면 의무비율을 원가로 매입하잖아요. 그것을 SH에 맡겨서 SH가 다시 입주를 원하는 주민들에게 임대를 내주고 있잖아요. 사실 이런 것하고 그리고 청년주택을 짓고 나면 거기에 일정부분을 선매입해서 또 임대를 내주고 있고, 사실 이것을 어떻게 보면 비용이라고 저는 생각합니다. 이 비용을 들이지 않고 과연 최소한의 관리비용만으로 할 수 있는 방법은 없느냐, 예를 들면 재건축 재개발했을 때 의무비율로 제공해야 되는 것들을 조합이나 사회적 경제 주체나 아니면 대형 건설사나 이런 데에서 매입 또는 위탁을 받아서 운영하게 하는 게 어떻겠느냐, 그러면 SH에서 들어가는 비용이 아예 줄어들잖아요. 없잖아요. 그 용도대로 그 목적대로 쓰고 있는지 쓰고 있지 않는지만 강력하게 규제를 하면 될 것이다 이런 생각이 제가 이 공청회를 듣는 와중에 들었습니다.
기획관님 어떻게 생각화십니까?
이상입니다.
지금 위원님들께서 질의하시는 내용에 대해서 부족한 부분이 있다고 그러면 이 공청회가 끝나고 난 뒤에도 집행부에서는 별도로 보고해 주시기를 바라고요. 이 사안들에 대해서 우리가 공청회를 통해서 뭔가 효율적인 방안들을 마련하기 위해서 공청회를 하고 있는 겁니다. 그렇기 때문에 이런 내용들에 대해서 우리 위원님들과 진술자 여러분들께서 서로 소통하고 교감을 통해서 하나의 실적들을 만들어 간다고 그러면 우리 서울시민들을 위한 삶의 질을 높일 수 있는 방안이라고 생각합니다.
다음은 이성배 위원님 질의해 주시기 바랍니다.
우선 공적임대주택 공급에 민간사업자 참여활성화 공청회를 마련해 주신 위원장님과 준비해 주신 도시계획위원회실에 너무 감사드리고 또 오늘 참석해 주신 여섯 분께도 진심으로 감사드리겠습니다.
저는 우선 지난 세월을 탓하고 지금 약간의 이견이 있다고 해서 이런 것들을 논하기보다는 주택공급은 지금 가격이 너무 올랐고 사실 살던 집에서 명도 당해서 길거리에 내몰리게 되면 주거약자가 되기 때문에 하루의 공백도 생겨서는 안 된다고 하고 지금은 힘을 합쳐서 주택량을 많이 늘려서 올라간 집도 잡아야 된다고 생각합니다.
그리고 또 오늘 주신 말씀을 들으면서 느낀 것들이 임대주택의 지속성이 이어져서 주거안정이 된다면 굳이 뭐하러 집을 매입하고 소유하려고 하겠습니까? 그냥 임대주택에서 편안하게 살면 되는데 아직 우리나라의 임대주택 다는 아니겠지만 수준이 너무 노후화됐고 주거환경이 열악하고 커뮤니티 시설이나 이런 것들이 부족하고 어떻게 보면 소수이지만 약자들, 장애인이나 몸이 불편하신 분들하고 같이 사는 것에 약간의 거리감도 들 수 있고 이런 여러 가지 것들이 문제가 돼서 임대주택에 대한 시선이나 시각이 좋지 않다고 생각합니다.
그런데 그런 것에 대한 대안으로 사회주택이나 셰어하우스 공유주택 여러 가지의 집들이 나오지만 어떻게 보면 지금 과도기적으로 실험하고 있고 시험하고 있는 단계에서 문제점들도 나오고 있고 그런 것들을 바로 잡으려고 하는 공청회라고 생각을 하면서 오늘 참석해 주신 교수님이랑 사업자를 대변해 줄 수 있는 금융 쪽에 계신 전문가들께 몇 가지 여쭙고 마무리하겠습니다.
우선 주용국 본부장님, 저랑 개인적으로 청년주택운영위원회에 같이 계신데 여쭤보고 싶은 게 지금 서울시 사회주택 공급실적을 보면 2015년부터 2021년 9월까지 1,626호 하고, 공급계획 7,000호 대비 공급실적이 1,626호입니다. 23% 정도 수준이 됐다고 자료를 봤거든요. 이것을 사회주택의 비영리단체라든지 이런 단체분들 말고 본부장님 사업자 입장에서, 아까 김준형 교수님께서도 확대 폭을 중소기업도 참여해서 사회주택을 넓혔으면 좋겠다고 하시는데 개인적으로 본부장님께서 일을 맡아서 사회주택을 하신다고 하면 기존의 아파트 시행하는 것처럼 하실지 그런 생각 같은 것 있으면 말씀 주시면 좋을 것 같습니다.
그런데 중요한 것은 그러면 공공성이 높은 사회주택을 활성화하기 위해서는 민간이 어떻게 참여해야 되느냐가 굉장히 중요한 부분일 것 같은데요. 기본적으로 저는 꼭 사회주택을 한 사업자에, 미국 같은 경우에는 고급주택을 짓는 사업자들은 의무적으로 임대주택에 대한 공급을 해야 거기에 대해서 다른 사업장의 용적률을 올려주는 그런 대체사업 입체적인 기부채납 제도가 되게 많이 있어요. 그래서 실질적으로 고급 주거주택을 지으려면 소형이라든가 아니면 저소득층에 대한 임대주택 내지는 사회주택을 지어야 되는 의무조항들을 같이 겸해야 되는 사례들이 많거든요.
그래서 오히려 그런 쪽으로 방향전환을 시켜주면, 꼭 어떤 주체라든가 아니면 SH라든가 이런 부분에 대한 게 아니라 제도적으로 사회주택은 공공성이 많이 가미된 주택이라는 것을 규정하고 그것을 공급하기 위해서는 민간한테는 어떤 인센티브를 줄 것인지 꼭 그 사업에 대한 인센티브보다 다른 쪽에 대한, 아까 말한 택스라든가 이런 것도 공공기여 중의 하나라고 생각합니다. 그래서 그런 것에 대한 입체적인 인센티브가 상당히 필요할 거라는 생각은 하고 있습니다.
더 하고 싶은데 시간이 다 되어서 끝물인 것 같아서 여기서 마치도록 하고 나중에 또 기회가 되면 따로 여쭙도록 하겠습니다.
감사합니다.
다음은 장상기 위원님 질의해 주시기 바랍니다.
여섯 분들 이야기하시는 것 듣고 정말 많은 것을 더 깨우치게 되는 것 같습니다. 그런데 결국은 모든 부분이 성공을 하기 위해서는 서울시의 의지의 문제입니다. 집행부의 의지가 가장 중요한 부분이고 진짜 빈대 한 마리 잡겠다고 초가삼간 다 태우는 지금 오세훈 시장이 들어와서 했던 형태가 그런 부분도 많이 가미되어 있는 것 같습니다. 전 시장의 흔적 지우기 사업들, 지금 이름만 바꿔서 이야기하고 있는 상생주택이나 모아주택 이런 부분들이 결국은 참 안타깝다는 생각이 듭니다, 그런 부분들을 보면서.
그런데 이런 사업들 지금 현재 공적임대주택 공급과 관련해서 지금까지 추진해 왔던 것 청년주택 역세권의 350m, 예를 들어서 정말로 현재 수요가 지금의 상태에서 도저히 따를 수 없으면 우리 집행부에서 500m 해도 되지요. 그것을 꼭 350m로 규정을 해서 그러면 360m 되는 지역은 계속 민원이 야기되고 있습니다, 거기 지역은.
그래서 전체적으로 지금 현재 땅값이 굉장히 올라서 실제 지금 현재 역세권에 들어가려고 하면 지금의 수준에 우리가 기준을 삼고 있는 청년들이 들어갈 수 없는 현실입니다. 비싸고 그리고 월 소득이 지금 현재 아이들 수준에서 월 50만 원, 60만 원씩 내고 이용을 할 수가 없습니다, 전체적으로 주거비용이 너무 많이 차지하기 때문에.
그래서 그런 부분에 대해 서울시가 정말로 수요 예측을 어느 정도 하고 있는 건지 이런 부분들이 오늘 공청회를 통해서 좀 더 많이 논의됐으면 좋겠다는 생각입니다. 그래서 지금 이야기하고 있는 전체적으로 연결되어 있는 게 공공개발 해서 공공주택 공급한다, 민간재개발 해서 거기에서 일정 부분에 대한 인센티브를 줘서 공공주택을 확보하는 부분들, 결국은 뭐냐 하면 민간재개발이라든가 공공재개발 모든 부분이 이루어졌을 때 그러면 민간사업자라든가 그 주민한테 일정 부분의 이익을 남기게 해야 되는데 과도한 이익을 남기게 했을 때 또 여러 가지 문제점들, 이런 부분들 때문에 사실은 서울시가 시행을 못 하고 있습니다, 전체적으로. 지금 무서워하지요. 왜, 재건축 재개발 어느 정도 규제 완화시켜서 해 나가야 되는데 집값 상승할 우려 때문에 못 하는 부분이고 결국 그러다 보면 문제가 됐던 부분이 지금까지 우리 주택공급정책에 문제가 됐던 부분이지요.
그래서 오늘 대부분 다 전문가들이시니까 개별적으로 묻지는 않겠지만 냉정하게 전문가그룹에서 계속적으로 주택정책이라든가 이런 정책에 대해서 쓴 소리를 해야 된다, 어느 정권이 됐든 간에. 저는 개인적으로 주택공급정책에 대해서 현 정부의 탓도 있다고, 정책이 잘못했던 부분도 있다고 생각하지만 실제 주택공급에 있어서는 최소한 5년 전에, 7년 전에 준비되어서 시행이 됐어야 됩니다. 2014년도, 2015년도, 2016년도, 지난번에 제가 SH 김현아 사장 내정자 후보 청문회할 때 그 이야기했지만 그때 그런 전문가들이 빚내서 집 사라 하지 말고, 빚내라 하지 말고, 그때 다 미분양이 났었지요, 제 지역에 있는 마곡도 미분양이었습니다.
그랬을 때 지분형이라든가 이익공유형 여러 가지 형태의 정말 서민들을 위한 정책을 펼쳤으면 이 사태가 안 일어났다고 봅니다. 결국은 지금도 실수요자들보다 가수요자가 너무 많다 보니까 사실은 붐이 일어나는 부분이거든요. 그러면 청년주택을 더 확대해 줬을 때 우리가 350m가 아니라 좀 더 공급을 대폭 늘려줬을 때, 청년들이 주택청약 안 합니다. 저희 아들 둘이 있는데요 저는 무주택자인데 그 친구들은 강남에 뭐 한다 그러면 다 접수한대요. 왜, 옆에 친구 따라서 하는 거거든요. 그런 청년들의 가수요 부분도 막기 위해서는 우리가 공급정책에 대해서 오늘을 계기로 해서 한번 뒤돌아봤으면 하는 생각이고요.
정말 오늘 여섯 분의 의견 감사드립니다.
이상입니다.
다음은 전석기 부위원장님 질의해 주시기 바랍니다.
시간이 너무 많이 흘렀습니다. 그래서 저는 이 규정이나 법을 개정하지 않고 서울시에서 자체적으로 할 수 있는 방안에 대해서만 간단하게 주용국 미래에셋 본부장님한테 질의를 하겠습니다.
청년주택 활성화 방안이 되겠습니다. 지금 청년주택이 처음에는 검토단 회의를 합니다. 전문가 검토단이 회의를 해서 사업승인 나가는 데까지 보통 한 얼마 정도 걸린다고 보십니까?
그리고 청년주택이 한시적인 법입니다. 이게 내년까지거든요. 내년까지이기 때문에 지금 우리 행정의 앞으로 미래의 불확실성 이것은 확실히 재고해 주기 위해서 저는 올해 안에 서울시에서 방침을 정해서 이것을 언제까지 연장하겠다는 그런 규정이 필요하다고 봅니다. 보통 토지 매입을 하려면 최소한 100억 이상 들어갑니다, 청년주택에서. 해서 한 300평, 400평으로 이렇게 대지면적을 잡더라도 보통 한 100억 들어갑니다. 금액도 많이 들어가고 그렇기 때문에, 그리고 보통 토지를 매입하려면 보통 6개월 이상 걸립니다. 6개월 이상 걸리기 때문에 지금 만약에 청년주택을 어떤 사업자가 하려면 지금 땅을 매입하더라도 내년 말까지 사업승인 나기가 어렵다고 봅니다. 그렇기 때문에 올 12월, 그러니까 다음 달까지 청년주택의 사업기간 연장 이것을 우리 집행부에서 어떤 방침을 받아서 홍보를 해서 활성화하는 방안이 꼭 필요하다고 봅니다.
그리고 기획관님께서는 제가 볼 때 여러 가지 용어가 많아요. 저도 건축행정을 해 봤지만 사회주택, 모아주택, 가꿈주택, 안심주택, 자율주택, 상생주택 너무 용어가 많아요. 그래서 용어를 한번 정리할 필요가 있지 않느냐, 그래서 너무 많은 용어 자체를 줄여서 같이 모아서 하는 방안을 우리 기획관님께서 꼭 연말까지 해 주셨으면 감사하겠습니다.
이상입니다.
또 질의하실 위원님 계십니까?
(「없습니다.」하는 위원 있음)
질의하실 위원님이 안 계시면 본 위원장이 한 말씀드리도록 하겠습니다.
실질적으로 역세권 청년주택 사업을 시행한다고 했을 때는 서울에 사업자들이 굉장히 많이 있었어요. 그런데 시간이 지나면서 거의 다 쏙 들어가 버렸어요. 그러면 원인이 어디에 있겠는가 하는 부분을 놓고 봤을 때 저는 행정의 일관성이 없기 때문에 그렇다 이런 생각을 갖습니다. 행정의 일관성을 가져와서 실질적으로 시범사업에서는 6개월이 걸렸는데 지금은 1년 2개월씩 걸린다, 그런다고 하면 이 소요되는 시간 동안에 낭비되는 요인들이 너무 많이 발생하고 있다, 또 실질적으로 각 민간이 됐든 SH가 됐든 표준건축비를 공개하라 이런 부분들에 대해서도 또 갈등관계를 만들어요.
실질적으로 SH가 직접 사업을 하지 않습니다. 대부분 다 업체를 선정해서 공사를 하고 있는데 다만 SH가 한 가지 잘하고 있는 게 뭐냐, 감리를 그래도 민간사업보다는 낫게 하고 있지 않느냐, 그 한 예가 층간소음을 놓고 비교해 봤을 때 다른 여타 메이저급 아파트보다 SH가 추진한 아파트가 층간소음이 덜합니다. 그러한 원인이 어디에서 나오겠는가 이런 부분을 놓고 본다면 아마 공사를 하면서 깔끔하게 하고 있기 때문에 그렇다 이런 생각을 갖고 있는 거고, 또 하나는 SH가 사업을 진행할 때는 조달단가로 진행하고 있습니다. 민간사업자는 조달단가로 하지 않습니다. 그러면 거기에 따른 표준건축비 차이가 날 수밖에 없습니다. 또 민간에서는 대량 구입해서 사용하고 있지만 우리 SH는 그러지 못하고 있습니다. 이러한 요인들에 대해서는 분석하지 않고 거의 SH에 대해서 몰매를 때리는 식으로 여론의 향배를 몰아가고 있습니다. 이런 부분들에 대해서는 잘못되고 있다는 생각을 갖습니다.
오늘 여기에 참석하신 전문가분들께서 이러한 내용에 대해서는 어느 누구보다도 잘 알고 계실 겁니다. 현장에서 SH와 서울시의 정책들을 마주할 때 충분히 설명해 주시고 그에 따른 대안을 함께 모색해 주시면 더욱 감사하겠다 이런 말씀을 드립니다.
그리고 오늘 민간사업자가 참여하여 저렴하고 양질의 주택을 공급하려는 노력은 전 세계적인 추세이고 지금 서울의 상황에서도 매우 필요한 실정입니다. 그러한 관점에서 볼 때 오늘 자리는 서울시와 민간사업자 양측의 입장을 공유하고 민간사업자들의 참여가 어려웠던 점에 대한 실질적인 논의가 이루어졌다는 측면에서 의의가 크다고 생각합니다. 민관이 협력할 수 있는 새로운 유형을 개발하는 것도 중요하지만 기존 사업에 대해서 보완 발전해 나가려는 노력도 매우 중요하다고 봅니다.
주택정책실에서는 오늘 논의된 사항들을 진중하게 검토하고 서울에 양질의 부담가능주택이 신속히 공급될 수 있도록 진심으로 노력해 주시기를 당부드립니다.
또 질의하실 위원님 안 계시면 이상으로 질의와 답변을 모두 마치겠습니다.
금일 공청회 준비 및 진행을 위하여 참석해 주신 모든 분들께 감사말씀을 드립니다. 오늘 전문가분들의 의견과 위원님들 질의답변 과정에서 제시된 여러 가지 의견들은 공적임대주택 공급의 활성화를 위한 귀중한 자료로 활용될 것입니다.
바쁘신 가운데에도 유익한 진술과 질의답변에 응해 주신 진술인 여러분과 집행부 관계공무원 여러분, 그리고 좋은 의견 제시해 주신 위원님들께도 다시 한번 감사의 말씀을 드립니다. 아울러 이번 공청회를 통해서 우리 위원회에서는 진술인들의 의견을 신중히 검토하여 상임위원회 회의 및 심도 있는 논의를 통해서 합리적인 정책 대안을 제시할 수 있도록 하겠습니다.
그러면 이상으로 역세권 청년주택 등 공적임대주택 공급의 민간사업자 참여활성화 방안 마련을 위한 공청회를 모두 마치겠습니다.
산회를 선포합니다.
(의사봉 3타)
(16시 38분 산회)
김희걸 전석기 노식래 고병국
김경 김종무 김호평 문병훈
장상기 이성배
○수석전문위원
조정래
○출석공무원
주택정책실
주택공급기획관 이진형
주택공급과장 하대근
전략사업과장 김장수
○기타참석자
명지대부동산학과 교수김준형
주택산업연구원 실장김덕례
주거중립성연구소 소장최경호
㈜밸류퍼스트 대표김성현
㈜미래에셋 본부장주용국
국민대학교행정대학원 겸임교수박항준
○속기사
신선주 김재춘
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